住宅ローンを借り換えることができる

2020.04.18
住宅ローン

本日は住宅ローンの「借り換え」に関してお話します。

住宅ローンは色々な金融機関が提供しており、マイホーム購入時よりも好条件の商品が販売されていることがほとんどです。特にここ最近はネット銀行も参入してきて超低金利が続いていますので、今よりも高い金利で返済中の人は「借り換え」をすることのメリットが大きくなることでしょう。

35年の長期で組まれていることがほとんどですので、家計の支出の中でも大きな割合を占める住宅ローン返済の削減効果は大きくなるでしょう。

借り換えとは

住宅ローンの借り換えというのは、今借りている住宅ローンを、他の銀行で金利や諸条件のいい住宅ローンに乗り換えることです。仕組みとしては、今借りている住宅ローンを、新たに融資を受ける住宅ローンで一括返済をするのです。

当然、借り換えをする際は、金融機関の審査があります。審査を受けるにあたって住宅ローンの債務状況、あなたの収入状況や住宅の担保評価などを証明する資料を取りそろえる必要がありますが、上手くいけば大きな効果が期待できるものです。

借り換えのメリット

❶利息が減ることによる総返済額も減額
当然、今の借入金利より高い商品に借り換える人はいません。低い金利の住宅ローンに借換えをした場合、支払う利息の額が減り、当然、総返済額も減額されます。そして、返済期間を今と変更しなければ、毎月の返済額を抑えることができます。

例えば、10年前に3,500万円（金利1.5％）の住宅ローンを35年計画で融資を受けた場合、総返済額は4,500万円、総利息額は1,000万円、毎月の返済額は107,164円です。
順調に10年経過すると、住宅ローンの残債は2,679万円になっています。そして返済期間は変更せず、0.7％の住宅ローンに借り換えると、総返済額は2,921万円、総利息額は242万円、毎月の返済額は97,367円となります。
金利の低い住宅ローンに借り換えをすることにより、支払い利息を減らすことができ、毎月の返済額を抑えることができるのです。

ただし、借り換えをする時には、通常、銀行の手数料や抵当権の設定費用などの諸費用がかかります。一方で、手数料や諸費用などが0円というネット銀行もあります。今はネットなどで簡単にローンシミュレーションを検索できますので、一度、住宅ローンの返済予定表を手元に置いて試してみましょう。

❷団体信用生命保険の見直しができる
住宅ローンを組むときは団体信用生命保険（以下、団信）への加入が必須となりますが、契約期間中は契約内容を変更することができません。以前の団信は、死亡・高度障害が保険対象の者がほとんどでした。死亡時や、高度障害状態になった場合に保険金がおり、契約者が住宅ローンの残債をゼロにするという保険です。

しかし、最近の団信は、基本の死亡時、高度障害時にプラスされ、7大疾病、8大疾病保障付きというのもあります。8大疾病とは、悪性新生物（ガン）、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎のことです。

以前とは比べ物にならないくらい保障が手厚くなっているので、団信を見直すことで、病気などで返済が困難となった時の備えができます。ただし、健康状態によっては加入ができない場合もあるので注意が必要です。

借り換えのデメリット

❶諸費用がかかる
メリットのところでも書きましたが、借り換えには手数料や諸費用がかかります。諸費用の具体的な金額は、銀行や住宅ローンの借入金額や期間、金利などによって異なります。

・全額繰上返済手数料（数千円～３万円程度）
・抵当権抹消登記費用（２万円程度）
・保証料（数十万円）
・事務取扱手数料（数万円）
・契約印紙代（数万円）
・抵当権設定登記費用（数万円）

これらの費用は借り換え後の住宅ローンに含めて持ち出し無しで借り換えすることもできますが、返済額の軽減メリットから諸費用を差し引いてもメリットが出るのか慎重に検討することが必要です。

❷新たな借入れ先の審査
新たな借入れをするのですから審査を受けなければいけません。収入確認資料や、マイホーム購入時の契約書類など必要書類を揃える必要があります。マイホーム購入時と比べて、収入が減っていたり、家計の支出や、他のローン（車・リフォームなど）が増えていたり、返済能力が下がってしまっていた場合は審査に影響してしまいます。また、団信の加入についても、健康状態によっては加入できない可能性もあります。

借り換えでメリットのでる条件

住宅ローンの借り換えによる最大の効果は利息分の減額ですが、諸経費がその分を上回ってしまっては意味がありません。一般的な目安としては

＊借り換え前後の金利差が1％以上
＊ローンの残債が1,000万円以上
＊返済期間が10年以上

このように言われていますが、金融機関によっても諸費用の条件に違いがありますので、この条件に当てはまらなくても、借り換えにメリットがある場合もあります。一度シミュレーションしてみてください。

まとめ

今回は借り換えについて書いてきましたが、住宅ローン返済が困難になり滞納が続くと、最悪の場合は、競売でマイホームを処分されてしまいます。まだ、余裕のあるうちに家計の支出をおさえる手段として、借り換えや金融機関に相談して返済スケジュールの見直しをお勧めします。「今より良い条件で借り換えができる？」は頭の中に置いてみてはいかがでしょうか。

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