住宅ローンを組まない方が良い人

2020.04.20
住宅ローン

夢のマイホーム購入のための住宅ローンですが、リスクを考えずに大きなローンを抱えるのは危険です。住宅金融支援機構が公表している「リスク管理債権」という民間銀行を含めた金融機関が機構融資の『フラット35』を貸出した統計を見てみると、平成30年度、全体の1.56%が「ローン破綻」、全体の3.49%が「住宅ローン返済困難」に陥っていることが分かります。これは、28人に1人は途中で返済困難な状況に直面しているということです。

皆さんが住宅ローン返済困難者にならないために、私の考える住宅ローンについて考え直した方が良いと思うポイントを6点あげてみましたので参考にしてみてください。

❶返済比率が25％以上になる人

返済比率とは、額面年収に対するローンの年間返済額の割合です。

この返済比率は、金融機関ごとに上限が設定されており、30～40％が上限です。しかし上限いっぱいで住宅ローンを組んでしまうと家計への負担が大きくなりすぎてしまいます。一般的には、無理のない基準としては25％以下と言われています。できれば20％以内に抑えたいところです。

【返済比率＝年間返済額÷額面年収】

例えば、額面年収600万円の人の、返済比率20％は、年間返済額120万円（600万円×20％）となります。月返済額になおす10万円になります。

実際の手取り年収になると、税金や保険料を差し引いて470万円くらいかと思います。

年間返済額120万円におさえたとしても、手取り収入に対しては25.5％の返済比率になります。

一方で、額面年収600万円の人の、返済比率40％は、年間返済額240万円（600万円×40％）となり、月返済額になおすと20万円です。手取り収入の50％が住宅ローン返済となってしまっては厳しいのは分かりますよね。

❷ボーナス併用払いを活用しなければ組立てできない人

ボーナス併用払いは、年2回のボーナス時に返済額を多くすることで、月々の返済額を抑えられます。それにより少し手の届かなかった物件の購入もできるようになるメリットがあります。

しかし、12ヶ月中2ヶ月しか支払い月が少ない分、元金が減らないので利子が増えてしまい、結局返済総額が大きくなってしまうのが特徴です。

また、ボーナスは勤めている会社の業績に左右されてしまい、将来にも継続的にもらえる保証はありません。残業代や、退職金も同じです。ボーナスがなくなったとしてもゆとりのある返済方法を考える必要があります。

❸完済年齢が65歳を超える人

多くの金融機関は、住宅ローンの完済年齢を80歳に設定して貸出しをしています。そしてこの年齢を完済年齢に設定している人が多くいます。

しかし、80歳まで今の収入を維持できますか？定年後に仕事を続けるにしても、いつまで働けるかを考える必要があります。年金生活になれば収入は下がります。ましてや、今の現役世代の人たちは年金がもらえるのか、もらえたとしても何歳からもらえるのかも定かではありません。できるだけ、65歳まで、遅くとも70歳までには完済できる返済期間を設定することが大切です。

❹頭金1割を作れない人

最近では、住宅購入時に諸費用（手数料・火災保険・リフォーム費用など）まで頭金を入れずに、全額をローンで組むことができます。しかし、住宅購入の一番のリスクは毎月の返済です。

例えば、新築の住宅を頭金なし4,000万円で購入したとします。諸費用200万円も同時にローンを組んだとします。ローン残債4,200万円です。住宅は一度入居した瞬間から中古住宅になり、価値が下がります。築1年で売却しようとしても3,800万円でしか売れないこともあります。そうすると買った瞬間からすでに400万円オーバーローンを組んでいるのと同じになります。オーバーローンとは、ローン残債が住宅の資産価値を上回ってしまうことです。

万が一、ローン返済が滞ってしまった場合、住宅を売却することで完済できれば問題ありませんが、住宅を売却しようとしても完済できず残債が出てしまうということであれば、普通には売却できません。
もちろんエリアや物件によっても違いますが、一般的にはこのように考えられます。こうならないためにも、リスク回避のために最低頭金1割は準備をして購入しましょう。

❺団体信用保険に加入できない人

団体信用保険とは、住宅ローンの債務者が死亡したときに保険金で全額返済する仕組みです。ほとんどの金融機関で団体信用保険の加入が義務付けられています。

加入条件として健康状態告知があり、持病がある、過去にガンを患ったなどの理由により保険に加入できないことがあります。住宅金融支援機構が扱う「フラット35」は団体信用保険の加入は任意になっており、団体信用保険を付けずに住宅ローンを組むこともできます。

しかし、団体信用保険なしで住宅ローンを組むことは非常に危険で、万が一、住宅ローンの債務者が亡くなってしまった場合、残債をそのまま相続人に引き継がれることになります。そのため、継続的に返済ができる状況であれば問題ありませんが、そうでなければ、ローン返済が滞り最悪の場合は競売となってしまします。

リスクを理解した上で、どうしてもマイホームが欲しいという人は、団体信用保険の代わりになるような生命保険や、月々返済できるように遺族年金を民間の生命保険で加入しておきましょう。

❻連帯保証人を付けないと組立てできない人

連帯保証人は、債務者が住宅ローン返済を滞ってしまった場合に支払い義務が生じます。

連帯保証人は、債権者が返済を請求してきた場合に、まずは債務者に請求してくださいといった主張ができません。また、債務者に返済資力があるにも関わらず返済をしなかった場合に、債権者に対して、債務者の財産に強制執行するような主張もできません。このように、連帯保証人は債務者と同等の責任が課せられています。

現在、住宅ローンを組むときは保証会社を利用するため連帯保証人は原則不要ですが、連帯保証人が必要になるケースというのは、購入金額が高ければ、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む場合や、親名義の土地に住宅を建てる場合でなどが考えられます。その時に、夫が債務者で妻が連帯保証人、子が債務者で親が連帯保証人という組み立てになります。

ここで万が一、債務者の返済が滞ってしまった場合に連帯保証人に支払い義務が生じ、連帯保証人も払えないとなると資産まで差し押さえられることになってしまいます。これ以外にも様々な弊害が生じることがありますので、住宅ローンは連帯保証人なしで買える金額までの予算で組み立てをしましょう。