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住宅ローンを滞納するとどうなるのか

新型コロナウィルス感染拡大の影響で収入が減少し、様々な支払いが滞ってしまわないかと心配な人は多いかと思います。家計の固定費の中で大きなシェアを占めるのが住宅ローンです。

ここでは住宅ローンの返済を滞納してしまうとどうなるのか段階を追って説明していきます。

 

 

❶電話連絡

住宅ローン返済日に引落しができない場合、当日もしくは数日後に、「住宅ローンの引落しができませんでした。ご入金をお願いします。」と金融機関から支払い請求の連絡があります。返済日の翌日から、遅延している元金(月返済額)に対して年14.0%程度の遅延損害金が発生します。

❷督促状

住宅ローンを滞納して1~2ヶ月後には、「支払い請求書」「ご請求の明細」がハガキや郵送で届きます。これが「督促状」です。

内容は「住宅ローンの返済が期日までに行われておりません。延滞金と遅延損害金をまとめてご入金いただきますようお願い申し上げます。これ以上滞納されますと、個人信用情報センターに報告します。特別なご事情がおありの場合は当行まで至急お申し出ください。」というもので、支払いができるのであれば速やかに返済しましょう。

もし、どうしても支払いが困難なのであれば金融機関へ出向いて返済の意思があることを示し、返済条件の見直し(リスケ)などの相談をしましょう。金融機関からのお願いというスタンスの書面ですが、これを無視して放置してはいけません。ここが金融機関と相談ができるラストチャンスだと言えます。

❸催告書

金融機関からの連絡・催促状を無視して放置してしまうと、住宅ローンを滞納して2~3ヶ月後には、「催告書」が届きます。

内容は「あなたは令和〇年〇月分以降返済がなされておりません。つきましては、期日までに延滞金と遅延損害金の全額をご返済ください。ご返済がない場合、期限の利益を喪失させ、保証会社から代位弁済させ、個人信用情報センターに登録することになります。」というものです。要約すると、「期日までに支払わないとあなたは一括返済するしかなくなりブラックリストに登録をします。」という内容が書かれています。

専門的な用語が多く記されており、金融機関の強硬な姿勢がうかがい知れます。いうなれば催告書は「最後通告」です。ここで、しないといけないことは指定の金額を支払うことです。この段階で、やっぱりどうしても支払いが困難だから金融機関に相談しようとしても、これまでの連絡や催促状など金融機関からのアプローチを無視してしまっている以上、相談にのってもらえるかどうかは分かりません。ただし、これもまた無視して放置してはいけません。何もしないわけにはいきませんので、ダメもとで相談してみましょう。

また、期日までに支払いが無理、今回は支払えても今後は支払う目処がないという状況であれば、この段階から任意売却や債務整理などの別の手段を考え始めましょう。

❹期限の利益喪失通知

連絡・催促状・催告書に次いで、「期限の利益喪失予告通知」が届きます。

内容は「あなたは返済が滞っております。催告書の期日までに、滞っている延滞金と遅延損害金の全額を返済してください。期日までに延滞元利金(遅延損害金含む)全額を返済いただけない場合には、あなたは期限の利益を喪失し、あなたに代わって保証会社から一括返済(代位弁済)を受けることとなり、債権が保証会社に移転します。債権が保証会社に移転すると、不動産の売却処分等、法的手段に進まざるを得なくなります。つきましては、至急ご入金いただきますようお願い申し上げます。」というものです。

金融機関とあなたとの間で取り交わした金銭消費貸借契約に基づいて、住宅ローンの滞納を続けてしまうと、この契約を破ることとなり、分割で支払う権利を失ってしまいます。これ以後、住宅ローンは一括で返済しなければならなくなります。そして、競売の手続きが開始されます。

ここでもまた無視して放置してはいけません。何もしないわけにはいきませんので、ダメもとで相談してみましょう。

【用語説明】
*期限の利益喪失…住宅ローンを月々分割して返済できる権利を失うこと。
*一括返済…住宅ローンの残債を全額返済すること。
*代位弁済…債務者(あなた)に代わって住宅ローン残債を金融機関に支払うこと。
*保証会社…住宅ローンの返済が止まった場合に備え、支払いの保証をしている会社。住宅ローンの金消契約時に保証委託契約を保証会社とも交わしています。

❺代位弁済通知

期限の利益喪失通知が届いた段階で一括返済できれば問題ありませんが、できなければ予告通り、保証会社から「金融機関があなたに対して有するローン債務の管理回収業務につき金融機関より委託を受けました。つきましては債権管理回収受託者として通知致します。あなたが利用されているローンについて、代位弁済請求の手続きが開始されました」とお知らせが届きます。これが「代位弁済通知」です。

あなたに代わって保証会社が住宅ローンの残債を一括返済しますというものです。

代位弁済が行われると、債権者が金融機関から保証会社へ変わります。

もちろん債務が無くなったわけではなく、引き続き保証会社からの請求がきます。さらに、団体信用保険も同時に解除されますので、何かあった場合でも保険金は下りることはません。そして、延滞金だけではなく住宅ローンの残債、遅延損害金を含めて全額一括返済されない場合は、保証会社は裁判所に対して競売の手続きを進めていきます。

そもそも、月々の返済に滞ってしまったのが原因なので、全額一括返済は難しいのは分かりますよね。こうなってしまうと競売を回避するために任意売却が最後の手段といえます。

❻任意売却に関する申出書

ここまできていよいよ、保証会社およびサービサーからあなたに、『任意売却の申出書』が届きます(保証会社から書面ではなくTELだけの場合もあり)。任意売却を依頼する場合には、書面による申出書の提出が必要となります。内容は、「住宅ローンの残債の支払いが困難になったので、自宅を売却して支払いに充てることを申し出ます。少しでも高値で売却するよう努力します。」というもので、あなたが仲介業者を選定し、任意売却の活動が始まります。

任意売却の期間は通常6ヶ月間。その期間で売却できなければ、競売の開始決定がなされます。

ここまでくると、さすがに精神的にまいっている人が多いと思いますが、ここで何もせず放置してしまうと選択肢は競売しかなくなってしまいます。競売はさらに金銭的に精神的にダメージが大きくなりますので任意売却を行うチャンスを逃さないように気を付けましょう。

【用語説明】
サービサー…金融機関から委託を受けて、特定金銭債権の管理回収を行う法務大臣の許可を得た民間の債権管理回収専門業者のことです。金融機関の不良債権を大量にバルクセール(債権額の5%程度)で仕入れています。

❼競売開始決定通知

代位弁済通知が届いても何もしなかった場合、保証会社の申し立てに基づいて、裁判所から「債権者の申立てにより、債権の弁済に充てるため担保不動産の競売手続きを開始し、債権者のためにこれを差し押さえます。」という通知が特別送達で届き、競売の手続きが開始されます。

不動産の差押え情報は登記簿謄本にも記載され、一般に公示され第三者が誰でも知りえることになります。この通知が届いた段階で、慌ててお問い合わせをいただくこともあります。残された時間は多くありませんが、まだ任意売却により競売の取り下げは可能です。

競売の申立てを取り下げてもらえるタイムリミットは約5~6ヶ月。競売申立ての取り下げを行える期限は、開札前日です。この日までは競売申立人が取り下げ申請を行うことで競売の取り下げが可能ですので、諦めずに相談してみてください。

❽裁判所の執行官による現況調査

競売開始決定通知が届いて1~2ヶ月後には、競売の基準価格を査定するために裁判所の執行官(不動産鑑定士)が自宅に調査に来ます。事前にその日時をお知らせする通知が届きます。

「あなたの所有している不動産につきましては、競売事件により差押えが実施され、現在競売手続きが進行し、建物の形状・使用状況を調査しております。建物の使用状況等の調査は直接お目にかかっての調査を裁判所に命じられておりますので…」というものです。これは法律に基づいたものです。

主な調査内容としては、自宅前の道路調査、隣人からの聞き取り、自宅内の各部屋の確認・写真撮影、自宅の状況についての聞き取りです。もし、当日に債務者の都合が悪ければ事前に連絡をする必要があり、連絡なしで当日に不在にした場合も裁判所は開錠し調査をします。

このように、現況調査が始まると競売へ向けて進んでいきますが、残された時間は限られてきますが、競売申立ての取り下げを行える期限は、開札前日です。まだ、取り下げが可能ですので、諦めずに相談してみてください。

❾期間入札の通知

競売の日程が決まると、「競売の期間入札の通知書」というものが届きます。入札期間・開札期日・売却基準価格などの具体的な情報が記されており、この通知が届くと、競売が実際に開始されるまで時間がありません。約1~2ヶ月後には入札がスタートします。

そして、期間入札が始まる2週間前までに、裁判所の掲示板、官報や不動産競売物件情報サイト(BIT)に情報が掲載されます。特に、不動産競売物件情報サイト(BIT)に掲載される情報は、部屋の写真や間取りが一般に公開されてしまうので、この段階になる前に任意売却を進めていきたいところです。

法律上、開札前日までに任意売却を完了させれば競売を取り下げてもらうことができるのですが、現実的には、債権者に納得してもらえる価格で売買契約をまとめるとなると、それなりに時間が必要です。ですので、任意売却をする実質的なタイムリミットは期間入札の通知までだと言えます。競売を回避して任意売却を希望されるなら、早急に私たちのような任意売却の専門業者や、司法書士・弁護士へ相談をしましょう。

❿期間入札の開始と開札

通知された期間になると、入札が行われます。通常、入札期間は1~2週間で行われます。多くの場合は、競売がスタートしてしまうと、もう債権者は任意売却を認めてくれません。この段階で任意売却での解決は現実的ではないと言えます。ただし、例外ではありますが 中には開札日の前日までに決済ができるのであれば認めてくれる場合が稀にあります。この場合の開札日とは、入札期間終了後、裁判所がすべての入札を開封し、最高額を入札した人=落札者を決定する日です。

落札者による代金納付されると、その不動産の所有権は落札者に移行します。そして、引渡し日を設定され、あなたはその期日までに退去しなければいけません。万が一、退去せずに居座っていると執行官の立会いのもと、強制執行が行われます。

まとめ

以上のように、段階ごとに見てきましたが、あなたはどの段階でしょうか?

早い段階で行動を起こさないと解決策への選択肢がなくなってしまうことがお分かりいただけたのではないでしょうか。一番ダメなのは、何もしないで放置することです。競売になると金銭的に精神的にダメージは大きく残ります。新たな気持ちで再スタートを切るためには、まずは、「催告書」が届くまでに滞納分を支払うこと、できないにしても任意売却やほかの手段を考えること。

遅くとも、「期間入札の通知」が届くまでには任意売却を依頼すること。

私たちは、住宅ローンでのお悩み、不動産の調査や査定、任意売却、債務整理のご相談を得意としております。状況に応じて司法書士・弁護士・税理士との連携も取り最適なアドバイス・解決策をご提案いたします。相談無料です。できるだけ早い段階でお気軽にご相談ください。お待ちしております!

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