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住宅ローン残債のあるマイホーム売却

住宅ローン返済途中のマイホームの売却、駅近の便利な場所へ住み替えたい、子供が増えて手狭になってきたから住み替えしたい、親の介護で実家に帰る、住宅ローンの支払いが厳しくなってきたから手放して賃貸暮らしにしたい…など色んなパターンが考えられます。ライフスタイルや環境は常に変化します。でも、住宅ローンがまだ残っている段階でのマイホーム売却はどのようにすればいいのか、注意点と合わせてみていきましょう。

マイホーム売却の前提

住宅ローンを組んだマイホームの購入には、銀行や金融機関の「抵当権」が設定されています。これは、マイホームを担保として銀行や金融機関がお金を貸した証です。マイホームの登記簿謄本を取得して確認してみてください。借入れをしている銀行や金融機関と設定金額が登記されています。

また、同時に住宅ローン以外に権利関係が設定されていないか確認しておくことも良いでしょう。そして、抵当権を抹消するためには住宅ローンの残債を全額返済しなければいけません。売却の際は、原則として金融機関は住宅ローンを全額返済することが前提で応じます。

マイホームの調査・査定

住宅ローンの残債を全額返済できるかどうかは、色々と確認することが必要になります。

まずは、住宅ローンの残債がいくらの残っているのかを調べる必要があります。確認方法として分かりやすいのは借入金融機関からの返済予定表による確認がいちばん分かりやすいでしょう。定期的に郵送で送られてきている書類です。また、借入金融機関のウェブサイトでも確認できます。

次に、マイホームを売却した時にいくらで売れそうかを事前に調べる、市場調査をする必要があります。市場調査は不動産売買サイトで近隣エリア、設備や間取り、築年数が近い物件を検索しておおよその金額を把握しておくと良いでしょう。そして、それが住宅ローンの残債を大きく上回る売却金額でしたら問題ありませんが、上回るかどうか微妙という場合は、不動産業者に査定を依頼して具体的な金額を出してもらうと良いでしょう。

マイホーム売却の注意点

マイホームの調査と査定が終われば、どちらかに分かれると思いますのでそれぞれの注意点を見ていきましょう。

マイホームを売却した代金で全額返済できる
「売却価格>住宅ローン残債」アンダーローンの場合
住宅ローンが完済できる状態ですので問題ありません。これを通常売却・一般売却と呼ばれます。
マイホームを売却した代金で全額返済できない
「売却価格<住宅ローン残債」オーバーローンの場合

このオーバーローンの状態では住宅ローンが完済できません。差額を準備することで通常売却・一般売却が可能です。差額を預貯金または他からの借入れ、または住み替えローンを検討すれば解決できます。

ただし住み替えローンは、新しく住み替える購入費用に加えて、住宅ローンの残債を上乗せして借りる仕組みになるので、場合によっては今よりも返済金額が増える可能性があります。また、融資額が大きくなるので、審査は比較的厳しくなることもありますので、住み替えローンを組む際は、しっかりと資金計画を立ててから利用しましょう。

このように、売却価格よりも住宅ローンの残債の方が多い(オーバーローン)場合は、預貯金などで差額を補填して完済します。しかし、差額が補填できない場合は、完済することができません。原則、住宅ローンを完済させて抵当権を抹消できなければ、家を売却することに応じてもらえません。それではこの場合、売却するためにどうしていくのか。次で見ていきます。

任意売却

マイホームの売却金額よりも住宅ローンの残債の方が多い(オーバーローン)状態で、尚且つ預貯金などで差額が補填できない場合、売却は基本的にできません。住み続けて、オーバーローン状態を解消し通常売却ができるようにするしかありません。

しかし、住宅ローン返済が困難で支払えないという人は、任意売却という手段があります。

任意売却は、住宅ローンを滞納して金融機関が保証会社に代位弁済(あなたに代わって残債全額を返済すること)された状態が大前提になりますが、粛々と進められる競売の手続きを回避して自宅を市場で売ることを目指す方法です。

任意売却の際も当然、債権者(金融機関・保証会社)の同意を得られなければできません。ただし、競売と比べて任意売却の方が債権者にとっても回収金額が高くなるメリットがあるので、同意してもらえる可能性は高いです。住宅ローン返済が困難になってきた人は、支払わないといけないというプレッシャーや、銀行や金融機関からの催促にストレスを大きく感じていると思います。それに加えて更に競売となると精神状態が大きな負担がかかってしまします。

本来は、滞納してしまう前に銀行や金融機関へ出向いてリスケの相談をしておくべきですが、滞納をしてしまったとしても、早い段階でしたらこのような解決方法もあります。参考になりましたでしょうか。

私たちは、住宅ローン返済の相談窓口として、住宅ローン返済でのお悩み、不動産調査・査定、任意売却、債務整理のご相談を得意としています。あなたの状況に応じて司法書士・弁護士・税理士との連携も取り最適な解決策をご提案いたします。不安なこと、お悩み、疑問などどんなことでも、お気軽にご相談ください。

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