親子間売買ってどういう手段になるの？

2020.04.27
任意売却

住宅ローン返済の支払いができなくなってきたけど、住み慣れたマイホームを手放したくない、自宅を自営業の店舗として利用しているので手放せないなど、自宅に住み続けていきたい理由は色々あります。しかし、債権者（金融機関）は住宅ローンの返済が滞り続けると、競売の申立てをして債権回収の手続きを進めます。

競売は、落札者が決定されると売却を拒否できませんが、任意売却であれば、あらかじめ債務者が売却先を決めることができます。その一つが、親子間売買（親族間売買）です。

親や子供、親族に購入してもらい、賃貸物件として家賃を支払い住み続けるというものです。

ただし、この親子・親族間の任意売却を成功させるには難しい問題もあります。

任意売却での親子・親族間売買の手順としては簡単に

① 債権者（金融機関）に任意売却の同意をもらう。
② 親子・親族が購入代金の住宅ローンを組み立てる

という点が重要なポイントになってきます。それぞれの注意点を見ていきましょう

① 債権者（金融機関）に任意売却の同意をもらう

基本的なことですが、任意売却は債権者の同意を得られなければ成立しません。親子・親族が住宅ローン残債を全額返済できるのであれば、債権者（金融機関）は文句もなく問題ありませんが、そうでない場合、債権者の納得できる金額で売却価格を設定しなければなりません。

そこで一番重要なのが、売却価格の妥当性です。親子・親族であっても市場取引価格（実勢価格）での売却であれば債権者は同意してもらえる可能性は高くなりますが、売却金額に融通を利かせることはできません。そのため、適正な市場取引価格を算出するにあたり、任意売却専門業者など第三者に仲介させ査定書や売買契約書を示すことが重要になってきます。

② 親子・親族が購入代金の住宅ローンを組み立てる

一般売買と同様に、親子・親族間での売買もそれぞれの金融機関の規定に基づいた審査基準（借入者の年収・勤続年数・勤務先規模・生活状況、保証人の有無や物件担保評価など）をクリアしなければいけません。そして、親子・親族間売買では一般売買よりも金融機関はハードルを高く設けています。中には融資をしてもらえない金融機関もあります。

というのも融資をする側の銀行としては、一般的に親子・親族間で所有権移転をする場合は、相続や贈与があるにも関わらず、なぜわざわざ親族間での売買を行うのか、財産隠しの手段として利用されているのではないかなどの疑問が生じます。

また、特に自営業者の場合は、住宅ローンは事業ローンより金利も低いので、売買に見せかけて他の用途への資金調達に使われないかと疑われることもあるでしょう。

また、親子・親族間売買では市場価格から乖離した金額（高額・低額両方とも）で売買をされる恐れがありますので、融資の審査基準を定めるのが難しく、金額の妥当性・根拠が求められてきます。

このように、親子・親族間売買は銀行から見ると非常に怪しく、リスクの高い取引と思われています。こうした場合に、買取予定の親子・親族の方がお一人で銀行に出向き融資のお願いをしても断られる確率が高いです。必ず、不動産仲介業者と一緒に出向くようにしましょう。これらを踏まえて、銀行と交渉する必要があります。

上記のが①②がクリアできればあとは契約・決済・引き渡しなどの流れになっていきます。