任意売却した後の残債について詳しく説明します

2020.04.30
任意売却

任意売却した後の住宅ローンの残債はゼロにはなりません。任意売却で住宅ローンを全額返済することができなければ継続して返済していかなければいけません。

例えば、住宅ローンの残債2,000万円を任意売却の1,500万円で返済しても500万円が残ってしまいます。この500万円をどのように返済していくかというと、月々少額（5,000円～数万円）で返済していくか、債務整理をして残債の免責をしてもらうという選択肢になってきます。もともとの借入先によって対応が違ってきますのでそれぞれの特徴を見てみましょう。

① 借入先が住宅金融支援機構など公的機関

住宅金融支援機構や日本政策金融公庫といった公的機関の住宅ローンを借りている場合は、税金が関係しているので、柔軟に返済方法を変えるのは難しそうです。これらの住宅ローンの残債は、長期間に渡ってでも毎月、少額ずつの支払いを続けていくケースがほとんどです。

ただし、定期的なヒアリングや面談があり、債務者の生活に改善の傾向が見られれば、返済ペースを早めたり、一括返済を認めてもらえることもあるようです。

② 借入先が民間の金融機関

民間の金融機関から住宅ローンを借りている場合は、住宅金融支援機構などと比べて柔軟に対応してくれるケースが多いです。中身を見てみると、金融機関にとっては回収のできない不良債権をそのまま抱えておくわけにはいかないので、任意売却した後の債権はサービサーに売却します。サービサーは銀行の回収不能な不良債権を大量にバルクセールで（債権額の5％程度）で仕入れています。

サービサーは、そもそも回収が難しいことは分かっていますので、債務者に支払い可能な額での交渉となります。住宅金融支援機構などは元々、公的機関だということもあってか不良債権をサービサーのような債権回収業者に売却したりはしないようです。また、まとまったお金が入った時に一括返済ができる可能性も、ずっと高いようです。

民間から借り入れた住宅ローンのほうが、残債の支払いが早く終わる可能性が高いという事ですね。

➂自己破産

一方で、任意売却後の残債が予想よりも多く、月々の返済だけでなく生活していくのも厳しいという場合は、生活保護を申請したり、司法書士・弁護士相談のうえで最終手段として自己破産の手続きをとることもできます。

自己破産をするとほとんどの資産を手放すことになりますが、その分借金がゼロになり、新たに再スタートを切ることができます。

ここで、自己破産して自宅も処分されるのであれば任意売却をする必要はないのでは？と思われる人もいらっしゃると思いますが、自己破産するにしても費用がかかります。自己破産には資産の有無によって、「同時廃止事件」と「管財事件」の手続きに分かれます。

資産がない場合は「同時廃止事件」、資産がある場合は「管財事件」となります。資産がある状態での「管財事件」になると裁判所へ支払う予納金等だけでも50万円以上の費用がかかってきます。「同時廃止事件」は予納金等で1～5万円程度です。それぞれ別途、弁護士費用はかかりますが、資産も収入もないのにこのような高額な費用を支払うことは難しいです。

よって、任意売却で資産をゼロにしてから、「同時廃止事件」の自己破産をした方が金銭的に有利といえるようです。