任意売却でも売れない？

住宅ローンの返済滞納が続き、金融機関からの催促をこのまま放置してしまうと競売になって強制退去か…、なにか他に手段がないかなぁと色々調べているうちに任意売却が最有力候補にあがってくることになると思います。競売にしろ、任意売却にしろ、マイホームは手放すことにはなります。ただし、同じ手放すにしても、精神的・金銭的にメリットがある方を選択することは当然です。

しかし、せっかく任意売却を選択しても売却できないこともあります。

ここでは、任意売却でも売れない原因と、売れないとどうなるかをご説明します。

上の表は、住宅ローン返済滞納から競売までの流れになります。

任意売却の選択

「任意売却」は、あなたが滞納を続け金融機関から「期日までに延滞元利金（遅延損害金含む）を返済できなければ、期限の利益を喪失し、保証会社から一括返済（代位弁済）を受け、債権が保証会社に移転します」という「期限の利益喪失通知」が届きます。

次いで、「債権管理回収受託者として通知致します。あなたが利用されているローンについて、代位弁済請求の手続きが開始されました」という「代位弁済通知」が届きます。代位弁済が行なわれると債権が金融機関から保証会社に移行します。もちろん債務が無くなったわけではなく、引き続き保証会社からの請求がきます。あなたが保証会社へ一括返済できない場合は競売の手続きを進めていきます。

そもそも、月々の支払いができないのに、全額一括返済なんて難しいのは分かりますよね…。そしていよいよ、保証会社から送られる「任意売却の申出書」が届きますので、書面にて意思表示をしてからスタートします。

遅延損害金

ここで、遅延損害金についてですが、どこの金融機関でもだいたい14～14.6％が多いです。代位弁済されるまでは月返済額に対しての遅延損害金だったのですが、代位弁済後はローン残債全額に対してかかってきます。

例えば、住宅ローン残債2,500万円の場合、2,500万円×14％÷365日≒9,600円ですので、滞納するごと毎日9,600円の遅延損害金がかかるようになります。毎日、毎月かかり続けます。早く売り切らなければならない、そのこともしっかり頭に入れておきましょう。

任意売却が上手くいかない理由

せっかく任意売却を決めたのに、なかなか売却できない…。このままでは遅延損害金が膨れ上がってしまう。このまま購入希望者が現れなければ競売になってしまう。色々と焦りも出てくると思いますが、何が原因なのか見ていきましょう。

❶売却価格について

任意売却の売却価格は債権者が決定をします。初めに決まった金額でなかなか購入希望者が現れない場合は価格の見直しも必要となってきます。

ただし、債権者からは見直しの提案をしてくれるわけではありません。債権者は1円でも高く売却できればその分回収ができるという考えです。競売よりも高い金額を回収できるからメリットがあると考え合意してくれるのであって、なかなか売れないから値下げをといっても合意しません。例えば、購入希望者が見つかったとしても、その売却額が競売で見込める額よりも低いと考える金額であれば合意することはありません。

そうした場合に、一番重要なのが仲介する業者の債権者に対する粘り強い交渉力です。そもそも、価格交渉に応じさてさえもらえない金融機関もありますが、積極的な販売活動をしたにも関わらず売却できなかった場合は、債権者も納得して価格交渉に応じてもらえる可能性はあります。

しかし、十分な販売活動を行わなかったと判断された場合は交渉に応じてもらえるワケがありません。ですので、スタート段階であなたが販売を任せる業者選びが重要となります。

❷不動産の状況が悪い

これは、任意売却物件に限ったことではありませんが、不動産物件は第一印象が悪いと売れません。購入希望者が内覧をおこなう際に、築年数などは事前の情報で分かっているので問題にはならないのですが、家の内外の汚れや散らかりがひどい、キレイに使われていないなど、大事にされていないように印象付けられると、購入希望者の購入意欲も下がってしまいます。ですので、日ごろから整理整頓を心がけましょう。

また、対象物件が、あまりにも需要のないエリアでしたら購入希望者が集まりません。

❸仲介業者の問題

不動産物件は、媒介契約を締結すると物件情報を不動産業者専用のネットワークに登録されます。売却情報を公開し、他の不動産業者が購入希望者のマッチングを図るのです。

しかし、中にはネットワークに登録をしなかったり、情報を囲い込んで公開しないケースがあります。それは、自社で売り・買いの双方の仲介手数料を得ようとする魂胆からです。これは自社の利益しか考えず、依頼者に寄り添った方法とは言えません。そのような場合は、いっそのこと、任せる業者を変えてしまうことも選択肢に考えてみても良いのではないでしょうか。ですので、依頼の際は、あなたのことを一番に考えてくれるパートナーを探す必要があります。

任意売却で売れなかったら

売却価格の値下げ交渉、業者変えなどいろいろ手を尽くしても任意売却で売れなかったらどうなるかというと、競売になります。あまりありませんが、競売でも売れないケースもあります。債務者にとっては売り切らなければ遅延損害金はどんどん膨れ上がってしまします。

まとめ

このようにならないためにも、あなたのことを一番に考えてくれる任意売却を専門とする交渉力のある業者を選定すること、対象物件（自宅）は日ごろから整理整頓し印象良くしておくこと、そして、任意売却の活動は代位弁済されて「任意売却の申出書」を書面で通知してからスタートですが、相談はそれ以前からでも受け付けています。競売になる直前にご相談をいただいても時間がなく、厳しい結果にしかならない場合がありますので、早めの相談をすることです。

私たちは、住宅ローン返済の相談窓口として、住宅ローンでのお悩み、不動産調査・査定、任意売却、債務整理のご相談を得意としています。あなたの状況に応じた最適な解決方法をご提案いたします。どんなことでも、お気軽にご相談ください。