任意売却で失敗しないために

住宅ローン返済の滞納が続き、色々検討した結果、任意売却を決断したとしても全てが成功するわけではありません。稀に任意売却ができず失敗に終わることもあります。任意売却で失敗してしまうケースとはどのような場合かいくつか見てみましょう。

購入希望者が現れない

老後にのんびり移住生活を送るためにと、長野県の別荘地に一軒家を購入された方が、定年前にリストラで無職になってしまいました。ローン返済が困難となり任意売却で話を進めていましたが、奥地の別荘地ということもあり、購入希望者が現れず競売になってしまいました。

債権者との交渉が整ったとしても、買い手が見つからなければ成立しません。また、任意売却の活動期間は3～6ヶ月と期間にも限りがあるため、その間で成立しなければ競売へ移行してしまいます。あまりにも需要のないエリアであったり、金額が市場とかけ離れているような物件には購入者希望者が集まりませんので任意売却は難しくなるでしょう。

後順位債権者がハンコ代に応じない

任意売却には色んなケースがあります。任意売却を依頼される相談者の多くは、住宅ローンの他に消費者金融や、ネット銀行などの不動産担保ローンを利用していることがあります。その場合、債権者が複数となり、すべての債権者の同意を得る必要があります。同意を得るというのは抵当権抹消に応じてもらえることをいいます。

任意売却において、売却金額が先順位抵当権者の抵当権の残債額より低い場合に、先順位抵当権者（第一順位）がすべてを回収してしまっては、後順位抵当権者に配分ができません。それでは後順位抵当権者が納得せず抵当権抹消に応じてもらえませんので、売買ができなくなってしまいます。そこで、先順位抵当権者が後順位抵当権者に売却代金の中から「ハンコ代（抵当権抹消応諾費用）」の支払いを配分し、抵当権の抹消に応じてもらい売買を成立させるものです。競売においては、売却代金が第一順位抵当権者の債権額を上回らない限り、後順位抵当権者は1円も回収できないルールになっています。

中には、任意売却にはすべての債権者の同意が必要ということをいいことに、先順位抵当権者に「このハンコ代を払えないのなら同意しない」と吹っ掛けて困らせることで、その後の配分交渉を優位に進めようと企んでいるところもあります。競売になってもしょうがないと、まさに捨て身の作戦をしてくるところもあります。任意売却を成立させるためには、ハンコ代だけでも債権回収をしてもらえるようにと根気強く交渉を続けるしかありません。

差押えの解除ができない

任意売却に関わらず、不動産の売却をおこなう場合は、金融機関の借入金に対する「抵当権」や、市区町村、税務署の税金滞納に対する「差押え」を抹消してもらう必要があります。金融機関の抵当権の場合は、債権者が単独であれば売却代金からの回収で問題ありませんが、債権者が複数おり、後順位の抵当権者は「ハンコ代（抵当権抹消応諾費用）」という形で配分するように交渉します。

ただし、税金滞納の差押えを解除する場合、市区町村によっても考え方は違いますが、基本的には、滞納額全額を納付しなければ解除に応じてもらえないと考えた方が良いでしょう。中には、一部納付して差押え解除に応じてもらえる場合もありますが、滞納額が高額な場合や、市区町村と税務署との関係が破綻している場合は、一部納付に応じてもらえないことが多いです。その場合は任意売却ができなくなります。競売になり、その後自己破産してすべての借金が免責になったとしても、税金滞納や健康保険料、国民年金の支払いは免責になりませんので注意してください。

いずれにしても、市区町村や税務署との関係は良好に、滞納前に相談をするようにしましょう。

債権者が任意売却に応じない

任意売却の大前提として、住宅ローンを組んでいる銀行や金融機関の債権者に同意してもらうことです。事情を説明するとほとんどの銀行や金融機関は応じてもらえますが、そもそも方針として任意売却を認めない金融機関もありますので事前に調べる必要があります。

また、本来は任意売却に応じてもらえる債権者でも、債務者との関係が破綻している場合や、詐欺行為と疑われる場合は応じてもらえない可能性もありますので、普段から誠意をもった対応を心がけましょう。

関係者と連絡が取れない

関係者というのは、共有名義の場合や連帯保証人を付帯した住宅ローンを組んでいる場合の配偶者のことです。離婚問題が発生した場合によくあることですが、共有名義や連帯保証人の配偶者には、債務を肩代わりする責任があります。任意売却を進めるためには、その関係者の承諾が必要になります。

離婚しており、その後連絡先が分からないとなると任意売却は進めることができません。離婚後の取り決めや、住宅ローン問題は離婚前に必ず解決しておきましょう。

まとめ

他にも、相談が競売の開札日間近で時間的猶予がない、物件の内覧ができない、債権者の同意する売却価格が高すぎる、物件が汚いなどがあります。このようなことにならないように気を付けましょう。

そして、任意売却が失敗に終わるとどうなるかですが、債権者は債権回収のために競売の申立てをして強制的に売却されてしまいます。余程のことがない限り任意売却が失敗に終わることはありませんが、中には自分たちが気を付けなければいけないこともありますので心得ておきましょう。

あとは、成功に導くためには任意売却を担当する任意売却専門の仲介業者の交渉力になってきます。あなたのことを親身になって考えてくれる信頼できる業者を見つけることです。
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