任意売却と差押え

任意売却は、住宅ローン返済が困難になった、オーバーローン状態（売却金額＜ローン残債）の不動産を債権者の同意を得て売却していく方法です。このような状態の債務者は住民税や、固定資産税も併せて滞納しており、市区町村や税務署から不動産の差押えをされてしまっている人も数多くいらっしゃいます。任意売却の際は、当然この差押えも解除してもらう必要があります。

差押えとは

民事執行法上の差押えは、債権者の権利の実現のために、債権者が債務者に、財産（不動産、動産、債権）の処分を禁止することをいいます。原則としては強制執行（競売や強制管理）に入る前段階の措置として行われます。このような処分禁止措置が強制執行の開始決定時に講じられるのは、開始決定があったにも関わらず、いつまでも債務者が自己の財産を処分できる状態にしておくと、債務者は執行を免れようと財産の譲渡や隠ぺいを行う可能性があるためである。

しかし、債務者の財産処分のすべてを禁止すると私的自治の原則に反し、債権者の権利濫用にもつながります。そこで、債務者の総財産のうちで債務者の生存に必要な部分を差押禁止財産とし、なおかつ、無剰余差押（強制執行後配当が出ない差押え）と、超過差押（債権者の非保全債権の額が予想配当額を上回る差押え）を原則禁止することで債務者の保護を図っています。

差押えの申立てには、時効中断効がありますが、権利者の請求により、または法律の規定に従わないことにより取り消されたときは、時効中断効を生じないとされています。

税金の滞納

固定資産税や住民税などの地方税の場合は、どれくらいの期間や金額を滞納すると差押えられるかというのは、市区町村によって大きく異なりますが、どの自治体も税金の回収には力を入れていますので、滞納をしたままでは資産を差押えられる可能性は十分あります。

厳しい所では10万円程度の滞納でも差押えられることがある一方、緩い所では100万円以上滞納しても差押えられないということもあります。大雑把に言えば、大都市圏のほうが厳しい傾向にありますが、小さな市区町村でも非常に厳格な対応をする市区町村も存在します。

消費税や所得税などの国税を滞納してしまった場合は、その管轄は市区町村ではなく税務署になります。国税は地方税よりも対応が厳格で、比較的早い段階で差押えが入ることがあります。国税の滞納による差押えが入ると、延滞期間中の延滞税も含めて完全に返納するまで差押えが解除されません。

また、税金だけでなく「国民健康保険料」や「国民年金」も差押えの対象となります。

万が一、税金滞納によりマイホームを差押えられてしまったら、税金を納める意思があることを伝えるためにも、分割案に応じてもらえるように誠意をもって市役所や税務署に相談しましょう。このまま何もせず放置しておくと、最悪の場合は公売が開始されてしまいます。

差押え解除

家計の状況からして、住宅ローンの返済も、税金の滞納分全額納付も、分割払いも厳しい場合は、マイホームの売却を検討しなければいけません。そして、オーバーローン状態（売却金額＜ローン残債）の場合は、任意売却の手続きが必要となります。

任意売却の場合は、金融機関の抵当権解除と合わせて、差押えの解除をしなければいけません。金融機関の後順位抵当権者にはハンコ代で応諾してもらうケースがほとんどですが、税金の差押えはそういう訳にはいきません。

税金の差押えを解除する場合、役所によって解除方法の考え方は異なります。基本的には、滞納額全額を納付しなければ応じてもらえないと考えた方が良いです。

しかし、全額納付が難しいといったケースがほとんどでしょうから、役所に出向き、滞納金に関する今後の返済スケジュール等を打ち合わせする必要があります。そうすることによって、一部納付で差押え解除に応じてもらえるといった場合もよくあります。

まとめ

納税は「勤労」「教育」と合わせて日本国民の3大義務とされています。

住宅ローンや税金の滞納が続き返済不可能となってしまった場合は任意売却で売却代金から返済に充てるようにしますが、抵当権の解除と合わせて、役所に出向き税金の納付方法を交渉して差押えの解除をしてもらわなければいけません。任意売却においても非常に重要なパートになりますので慎重に調整していく必要があります。

差押えをそのまま放置しておくと公売により強制的にお金に換えさせられ税金の滞納分に充てられます。そうなる前に、専門家に相談しましょう。

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