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任意売却のハンコ代

任意売却を検討していくなかで知っておいたほうが良い知識がありますが、「ハンコ代」もそのひとつです。

任意売却は、住宅ローンが完済できないときに債権者(金融機関)の同意を得て不動産を売却する方法です。売却するにあたり対象不動産に抵当権が残っていると売買が成立しません。原則、抵当権の抹消方法は一括返済です。登記簿謄本を確認すれば分かるのですが、対象不動産に住宅ローンとは別に複数の抵当権が設定されている場合、すべての抵当権を抹消する必要があります。その時に、優先順位の高い先順位抵当権者と後位順位抵当権者という存在があります。後ほど説明します。

しかし、「売却代金<住宅ローン残債」のオーバーローン状態の任意売却ではすべての債権者にお金を返済することができません。そこで「ハンコ代」が出てくるのです。

ハンコ代とは

任意売却において、売却金額が先順位抵当権者の抵当権の残債額より低い場合に、先順位抵当権者(第一順位)がすべてを回収してしまっては、後順位抵当権者に配分ができません。それでは後順位抵当権者が納得せず抵当権抹消に応じてもらえませんので、売買ができなくなってしまいます。そこで、先順位抵当権者が後順位抵当権者に売却代金の中からハンコ代(抵当権抹消応諾費用)の支払いを配分し、抵当権の抹消に応じてもらい売買を成立させるものです。言ってしまえば、ハンコ代とは、後順位抵当権者への債権放棄の協力料のようなものです。

一方、競売においては、抵当権を設定した順位がとても重要で、順位が早いほど優先されます。売却代金が第一順位抵当権者の債権額を上回らない限り、後順位抵当権者は1円も回収できないルールになっています。

ですので、後順位抵当権者は、競売になった場合に配分があるかハンコ代に応じるべきかを思案します。また、先順位抵当権者も売却代金からハンコ代を配分しますので上限があります。この双方が同意して任意売却が成立するのです。

ハンコ代の相場

ハンコ代には、特に決まったルールはありません。ただし、ルールがなければトラブルになってしまいますので、住宅債権管理回収機構ではハンコ代の基準を示しています。

第二順位抵当権者…元金の10%または、30万円のいずれか低い額
第三順位抵当権者…元金の10%または、20万円のいずれか低い額
第四順位抵当権者…元金の10%または、10万円のいずれか低い額

相場はこのようになっていますが、先ほどもいったとおり決まりがあるわけではありません。個人が複数の債権者からお金を借りている場合、後順位以降は消費者金融などがなっていることが多いです。後順位抵当権者からすると、第一順位抵当権者が邪魔ものなのです。

中には、任意売却にはすべての債権者の同意が必要ということをいいことに、第一順位抵当権者に「このハンコ代を払えないのなら同意しない」と吹っ掛けて困らせることで、その後の配分交渉を優位に進めようと企んでいるところもあります。競売になってもしょうがないと、まさに捨て身の作戦をしてくるところもあるようです。任意売却を成立させるためには、ハンコ代だけでも債権回収をしてもらえるようにと根気強く交渉を続けるしかありません。

まとめ

任意売却は、債権者の同意が得られなくては成立しません。債権者交渉をおこなうのは任意売却を仲介する専門業者です。債権者が単独であればこのような問題は発生しませんが、複数の債権者がいる場合はこのようなハンコ代の交渉があることを知っておきましょう。相手もプロですので交渉はなかなか簡単にはいきません。解決していくには多くの経験と実績が必要ですので、任意売却を任せる際は十分にヒアリングをして、慎重に業者選定をしましょう。

私たちは、住宅ローンでのお悩み、不動産の調査や査定、任意売却、債務整理のご相談を得意としております。必要であれば司法書士・弁護士・税理士との連携も取り最適なアドバイス・解決策をご提案いたします。相談無料です。より良い方向へ進めていくために、出来るだけ早い段階でのご相談をお待ちしております。一緒に頑張っていきましょう!

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