離婚問題と名義変更

離婚することになった場合の財産分与で、必ず問題になるのが夫婦共有名義の不動産です。夫婦で購入した家や車、貯めてきた貯金、掛け金を払ってきた保険など、夫婦時代に協力して築き上げてきたものは財産分与の対象になります。

夫婦でローンを組んで購入したマイホームなどの不動産は、売却できれば残った代金を分配すればいいのですが、ほとんどが「売却価格＜ローン残債」というオーバーローン状態で、売却ができないケースが多いと思います。

ここでは、離婚時に住宅ローンが残っている段階での不動産・住宅ローンの名義変更について書いていきます。

不動産の名義について

原則的には、不動産（土地・建物）の名義変更は可能です。

ただし、住宅ローンを組んだ際に締結した「金銭消費貸借契約書」には、「住宅ローンの対象となる不動産の所有者の名義を変更する場合は、事前に金融機関の承諾を得なくてはならない」と記されており、金融機関の承諾が必要となります。そして、住宅ローンがまだ残っている段階での名義変更は、なかなか認めてくれないのが現実です。

住宅ローンの名義について

住宅ローンの名義とは、金融機関から住宅ローンの契約者のことです。

夫がひとりでローンを組んでいる場合、夫が主たる債務者。夫婦の収入を合算してローンを組んだ場合、夫婦共有名義でともに連帯保証人ということになっているはずです。そこで、夫婦共有名義の場合で、離婚後に、仮に不動産名義の共有名義を、どちらか単独名義に変更できたとしても、ローンが共有名義であれば支払い義務はローンが完済されるまで夫婦であったものそれぞれにあり続けるということになります。

元夫婦のどちらかが返済滞納してしまった場合は、金融機関はそれぞれに一括返済を催告します。それでもなお返済が厳しいと判断されると、最終的には競売となり、強制退去させられてしまいます。

返済が滞ってしまう兆候があれば、『任意売却』を検討し始めてください。競売は回避できます。

このように、原則的には、不動産に住宅ローンの抵当権が設定されたままでも名義変更はできますが、原則は原則で、現実的には、契約内容の方が優先、重要視されてしまい名義変更は難しいのです。

住宅ローンの名義変更の可能性

住宅ローンの共有名義を単独名義にできる解決策とすれば、他の銀行での「借り換え」が考えられます。おそらくそのまま住み続けられる方が借換えの申込人となると思いますが、借換えの際も金融機関は審査をします。以前、住宅ローンを組んだときに、夫婦の収入合算をして組み立てをしていますので、なかなかのボリュームはあるのかと思います。

新たな金融機関を納得させられる、新たな債務者の経済力と残債状況によっても必ずできるかどうかは分かりません。

まとめ

最後に、離婚を検討しているが、まだ離婚をされていない方で、不動産・住宅ローンが『共有名義』という方は、必ず離婚前に問題は解決しておきましょう。と言っておきます。なぜかというと、離婚後に元配偶者と連絡が取れなくなってしまうというケースが非常に多いからです。例えば、家を出た夫が、慰謝料代わりに住宅ローンを支払う約束をしていても住宅ローンを滞納してしまうと…。任意売却を検討したいのに…。借換えの相談をしたいのに…。など、連絡を取りたくても連絡が取れなくなってしまうと、マイホームが強制的に競売になり、強制退去されてしまします。

また、離婚時の夫婦の決め事は『公正証書』を作成して公正役場へ提出しておきましょう。

例えば、離婚後も住宅ローンは夫がしっかり返済していく旨や、住宅ローン完済後の名義変更について、などを明記しておけば、公正証書は裁判結果と同じような効力を持っているので、離婚後の住宅ローン問題のトラブルを回避できます。

住宅ローン問題は離婚前に必ず解決しておきましょう。そして、あとあと揉めることが無いように、離婚時には我々のようなプロに相談してきちんとした対策をしておくことが大事です。