住宅ローン返済の滞納した際の相談先はどこにするべきか？

もし、事情があって住宅ローンの返済が滞ってしまったとき、どこに相談をすればいいのか。少し悩んでしまいますね。

そこで、実際そうなった時どうなって行くのかを説明していきます。

住宅ローンを滞納してしまった時の流れ

金融機関からは住宅ローン返済の滞納をすると数日後には、「引き落としがされていません」と連絡があり、1～2ヶ月で金融機関から住宅ローン滞納分の遅延損害金が請求される『支払い請求書』『督促状』が届きます。

まだ何とかなるかと放置していると、『催告書』と言われるものが届きます。これには記載している期日までに滞納をしている住宅ローンの元金、金利、遅延損害金を支払わなければ「あなたは住宅ローンを分割して支払う権利を失います。金融機関はあなたに代わって保証会社に代位弁済を求めます。そして個人信用情報機関への登録をします。」といった支払い請求書や督促状とは違い、金融機関の強硬な姿勢がうかがえる内容が書かれています。催告書は言うなれば金融機関からの最後通告です。

これに応じなければ3ヶ月後には金融機関からあなたに住宅ローンを分割して支払う権利を失いましたという『期限の利益喪失通知』が届き、そして併せて保証会社があなたに代わって住宅ローンの残額を金融機関に支払いましたと『代位弁済通知』が届きます。ですが、保証会社が代わりに払ってくれたからこれでおしまいという訳ではありません。債権者が金融機関から保証会社やサービサーに代わっただけで、引き続き保証会社やサービサーから請求がきます。

住宅ローンを滞納してしまうと、この様なタイムスケジュールで時は流れていきます。どの段階でどこに相談すれば有効か見ていきましょう。

金融機関

本来は通常返済を続けている状態で、様々な要因（病気やケガ、親の介護、ボーナスカット、転職、会社の倒産など）で今後の住宅ローンの返済が厳しくなるかなと思ったタイミングで、返済スケジュールの見直しや、他の銀行へ住宅ローンの借り換えなどの相談ができます。返済滞納1～2ヶ月くらいに金融機関からご連絡や支払い請求、督促状といったアプローチがあるうちであればまだ可能性はあります。

しかし『催告書』が届くまで何もせず放置をしてしまっていたあなたに大きな原因があるわけですから相談にのってくれない可能性もあります。一番やってはいけないことは何もせず放置することです。とはいえ、やってしまった時は一度は金融機関に出向いて相談してみましょう。

弁護士・司法書士

法律のプロである、弁護士や司法書士は私たちも連携をとってお力を借りることも多々あります。しかし多くの場合は債務整理（自己破産・個人再生など）での解決です。

あくまでも任意売却は、不動産を売却した代金で住宅ローンの滞納分を返済することを言います。法律のプロといっても、不動産の販売活動や価格査定は行いません。不動産屋も必要であれば連携をとって依頼しますが、まだその段階ではありません。

また依頼をするとそれなりに費用も掛かります。必要に応じて相談しましょう。

不動産業者

売買仲介をしている不動産業者、特に住宅購入の仲介をしている不動産仲介業者は住宅ローンについての知識は一般的にあります。ただし、同じ不動産会社の中でも知識量の個人差はピンキリです。すごく勉強している人は銀行マン並みにありますが、知らない人は全く知らないです。

ただし、住宅ローン返済が滞納している状態での相談は、問題解決をしていく必要となります。一般の不動産業者では、問題が山積した複雑な案件は、解決していくのに時間もかかり、成果が短期間でもたらされるわけでもないので避けたがる傾向にあります。そう考えると親身には応じてもらえないかもしれません。全てそうではないと思いますが…。

そして、不動産業者に相談をする一番のメリットは任意売却という方法で最善の解決に導いてくれる可能性があります。

住宅ローン滞納をして辿り着く最後の助け船が『任意売却』

①競売はこちらの言い分は一切聞いてくれない

『期限の利益喪失通知』『代位弁済通知』が届くと、一括返済をしなければいけませんのでご自宅を売却して清算するしかなくなってきます。ここでも何もしなければ、債権者（保証会社・サービサー）が申立てをして裁判所の主導のもと競売の手続きが進められます。競売は強制的な売買となるため、このままずっと住みたいとかスケジュールを何とかしてほしいとか関係なく、市場の5～6割程度の価格で強制的に売却されます。そして購入者が決まれば直ちに退去しなければなりません。精神的なダメージもそうですが、市場の5～6割と安価に売却されるため、住宅ローンの滞納分を返済したとしても残債が多く残ります。

しかし、『期限の利益喪失通知』『代位弁済通知』が届くと、債権者からあなたに『任意売却の申出書』が届きます。電話の場合もあります。こないケースもありますのでここまでくるとさすがに精神的な負担も大きくあるかと思いますが、競売になるか任意売却にするか大きな分かれ道となりますので細心の注意が必要です！

②早めの任意売却の判断で、最悪の競売を回避する

任意売却ですと、一般の売買とさほど変わらない市場価格で取引きができ、残債務の返済計画も話し合いができ無理のない計画が立てられます。売買価格からあなたが支払うべき不動産売却時の諸経費（手数料・登記費用・引越し費用など）が持ち出しにならないように、売却代金からその諸経費を控除してもらえるように交渉します。また、いくつか条件はありますが場合によってはご自宅に住み続けられることもあります。

任意売却は競売とは比較にならないほど、あなたに有利に働きます。

まとめ

住宅ローンを滞納した際には、競売ではなく任意売却で処理をするのが、最悪の事態を免れるという事が言えます。また住宅ローンを滞納してしまった際は、絶対に放置したり、一人で抱え込まず、「住宅ローンの相談」など専門の業者様に相談することが重要という事が解りました。

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相談は無料になりますので、何か住宅ローンの事でお困りや不安な事がありましたら、いつでもお気軽にご相談・ご連絡致して下さい。

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※くれぐれも悩みは絶対にご自身で抱えず、「相談」には早めの判断を。