住宅ローンや共有財産って離婚時にはどう進めればいいか？

2020.04.02
住宅ローン

離婚時の財産分与についてですが、特に注意が必要なのは不動産や自動車などの共有財産です。不動産や自動車を所有している場合は、まず、それぞれの評価額を計算します。不動産であれば不動産業者、自動車であればディーラーや買取業者などに査定をお願いします。そして売却をするのであれば売却金額から経費を差し引き現金化して夫婦で分割します。売却をせずどちらかが所有するのであれば、所有するほうがしない側へ評価額の1/2を支払うことが一般的です。

そして持ち家であれば、マイホームの住宅ローンの返済途中という方も多いかと思いますのでここでは住宅ローンについて詳しく見てみましょう。

離婚時のマイホーム調査

不動産の名義が単独・共有なのか、連帯保証人はどうするのか、ローン残債はどう返済していくのか、どちらかが住み続けるのか、売却・処分するのかなど決めなければいけないことが多いのです。住宅ローンは大きな金銭が絡む問題ですので、離婚の際にはしっかりと取り決めをしておくことが大事です。

まず、不動産についての現状を把握するために調査をしていきましょう。
調査内容としては、不動産の名義、抵当権などの権利関係が設定されているか、不動産の価格、住宅ローンの契約内容、ローンの残高などについて調査をしましょう。

不動産の名義を調べる

土地・建物の名義や、設定されている権利関係（抵当権など）を調べるには、法務局で不動産の登記簿謄本を取得すれば可能です。

不動産の価格を調べる

不動産を売却・処分するのか、どちらかが住み続けるのかなどを決めるにあたり、不動産の価格を調べておくことは必要です。不動産の価格を調べるには、不動産業者に不動産の買取査定を依頼すれば確実です。

住宅ローンの残高を調べる

住宅ローンの残高は、借入れをしている金融機関から定期的に返済予定表といった書面が送られてきていますのでそちらで確認してください。また、金融機関によってはインターネット上で確認ができるようになっている場合もありますし、問い合わせをすれば残高証明書を発行してもらうこともできます。

調査が終わりましたら、査定してもらった不動産の買取査定価格と住宅ローンの残高を見比べてみましょう。

不動産の買取査定価格が住宅ローンの残高より大きい場合は、不動産を売却したお金で返済することによって利益が出ます。しかし、住宅ローンの残高が、不動産の買取査定価格よりも大きい場合、不動産を売却したとしてもその差額のローンが残ってしまします。
この場合は、金融機関も売却をなかなか認めてくれませんので債権者との交渉が必要な任意売却や、離婚後もローンの返済を継続しなければならないことになってしまいます。

マイホーム売却？どう考えるのが良いか。その方法とは？

「住宅ローンの残高＜買取査定価格」の場合にはどちらかがローン返済を継続して住み続ける方向で検討し、「住宅ローンの残高＞買取査定価格」の場合には任意売却の検討をしていくのが一般的です。

いくつかのケースを見てみましょう。

自宅を売却する場合

自宅を売却し、売却したお金で住宅ローンの残債を返済し、それでもお金が残れば夫婦の「財産分与」の対象になります。財産分与では、1/2ずつ金額を分け合うことになりますが、夫が住宅ローンを返済している場合でも、住宅ローンを組む際の頭金や途中での繰り上げ返済を妻の実家などが援助をしてくれたなどの事情があれば、財産分与の際に考慮される場合があります。

売却したお金で住宅ローンの返済をしても、まだローンが残る場合には、返済が継続することになります。その場合は金融機関との交渉が必要となりますが認めてもらえないケースもあります。

自宅を売却しない場合

夫が住宅ローンの債務者でそのまま住み続ける場合・・・不動産が夫名義であれば，そのまま夫が住み続けて住宅ローンの返済も行っていくことになります。しかし、ここで注意しないといけないのが、妻が連帯債務者や連帯保証人となっている場合です。
仮に夫婦間で「住宅ローンは夫が返済する」と合意したとしてもこれを金融機関に対して主張することはできません。妻が負担を免れるためには、妻が連帯保証人などから外れることを申入れ、承諾してもらわなければいけません。承諾が得られれば、連帯保証人から外れることもできますが、金融機関としては借金の保証人がいなくなるわけですから、なかなか承諾は難しく、別の保証人を付けるよう要求されることが多いです。　もしくは、他の銀行で借換えを検討してもらうのがベターです。
夫が不動産の名義人かつ住宅ローンの債務者である場合・・・夫が家を出ていき，妻が家に住み続ける場合には、誰がローンを支払うのかについて話し合いが必要。
住宅ローンの債務者を変更せず妻が住み続ける場合・・・夫にとってはもう自分の家ではないため、住宅ローンの返済を負担に感じ、返済が滞ってしまう可能性も否めません。ローンの返済を滞納すれば、立退きをしなければならないため妻にとっては非常に深刻な問題ですので、しっかりと夫が住宅ローンを返済する旨の合意を取り、「公正証書」にまとめるなどをして、万が一の場合に備える必要があるでしょう。
住宅ローンの債務者を妻に変更し妻が住宅ローンを返済する場合・・・債務者の変更については、金融機関から新たな債務者の経済力や資産背景がみられますので、妻単体での組み立てではなかなか認めてもらえ難い場合が多いため、名義は変えずに夫婦間で実質的な返済を妻がするという取り決めをする例が多くみられます。この際、住宅の名義も妻に変更することが望ましいでしょう。名義をそのままにしておくと夫の財産とされてしまうためですね。ただ多くの金融機関は、ローンの完済まで名義変更を認めないため、離婚時にローン完済後の名義変更について合意をして「公正証書」にまとめておくことが重要です。

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離婚問題でストレスを感じていらっしゃると思います。あとあと揉めることが無いように、離婚時にはきちんとした対策をしておくことが大事です。

相談は無料になりますので、何か住宅ローンの事でお困りや不安な事がありましたら、いつでもお気軽にご相談・ご連絡致して下さい。