任意売却とは

2020.04.02
任意売却

任意売却は、住宅ローンの返済を滞納し支払いきれない人が、競売を避けるために債権者（金融機関）の同意を得て自宅を市場で売ることを目指すものです。

原因は人それぞれですが、病気やケガ、親の介護、ボーナスカット、転職、会社の倒産など誰にでも起こり得ることで、今までの様な安定収入が見込めなくなり、住宅ローンの返済ができなくなることによるものがほとんどです。

では、なぜ競売を避けたいのかですが、競売は債権者（保証会社）が民事執行法に基づき、債権回収のために裁判所に対して申立てをし、裁判所はその不動産を強制的に売却する手続きです。債権者に認められた法的な債権回収手段です。債務者（あなた）は為す術がなく置き去りにされてしまいます。

また、市場価格の５～6割程度で売却され、売却金額は住宅ローンの残債返済に充てられますので安価で売却すれば残債が多く残ってしまいます。そして競売の代金が落札者から納付されると、所有権は落札者の物となりますので、落札者は不動産引き渡し命令の申立てを裁判所に行い、あなたに引越し費用が無いなどの事情があっても立ち退かない場合は強制執行を申立てます。強制執行日までにあなた自身で立ち退くのが通常ですが、それでも立ち退かない場合は強制執行が行われてしまします。

このように、競売は金銭的にも精神的にも大きなダメージが残ってしまいますので、競売になる前になんとか任意売却で清算できれば良いですよね。

住宅ローンを滞納すると、日を追うごとに銀行から「催促状」「催告書」「期限の利益喪失通知」「代位弁済通知」が届きます。

「代位弁済通知」が届くと債権者が銀行から保証会社やサービサーに移行していますので、これからは保証会社やサービサーとの交渉となります。そして保証会社・サービサーから「任意売却の申出書」が届くと任意売却の活動がスタートします。

任意売却をした時のメリット・デメリットを以下に書いていきます。

任意売却のメリット

❶競売による強制的な売却ではなく、あなたが任意売却を誰に任せるか不動産仲介業者を選定できる。
❷競売による強制的な売却ではなく、通常の不動産取引と同様に市場価格に近い金額で売却できる。
❸残債が債権者（保証会社・サービサー）と話し合いができ無理なく計画的に分割返済ができる。
❹不動産を売却した代金から諸経費（手数料・登記費用・引越し費用など）を支払うことができ、持ち出しの必要がない。
❺競売による強制的な立ち退きはなく、債権者に希望を相談できる。
❻通常の不動産取引と同様に、ご近所に事情を知られず何事もなかったかのように解決できる。
❼いくつか条件を満たす必要はあるが、リースバックで自宅に住み続けられる可能性もある。

このように、競売と比べて自由度が高く話し合いの場があり自分の意見が言えるので精神的なストレスが少ないというのが特徴です。当然、メリットだけではなくデメリットもあります。

任意売却のデメリット

① 信用情報機関に金融事故情報が登録される。（ブラックリスト）
② 一定期間（5～10年）新規借入れやクレジットカードの利用・発行などができない。
③ 売却後もローン返済が続く。

ただしこれらは、競売でも任意売却でも同様です。原因は何であれ住宅ローンの滞納をしてしまったあなたは金融機関からの信用を失っていますので、一定期間は色々と制限され窮屈な生活になってしまいます。しかし、競売と比べて任意売却の方が金銭的にも精神的にもメリットが大きいということに理解をしていただけたのではないでしょうか。