任意売却とスケジュール

2020.04.02
任意売却

任意売却について。活動期間は通常3～6ヶ月間です。そして、競売開札の前日までに任意売却において決済完了しておかないといけません。それができなければ強制退去となってしまいます。

それでは、任意売却はどのように進んでいくのか見ていきましょう。

任意売却の流れ

① 任意売却専門業者を選定し相談、現状報告

不動産の所在地、物件種別、借入先の金融機関名、住宅ローンの滞納・残債状況、ほか債務状況などを事細かにヒアリングし、今後どのようにしていきたいかを相談します。

解決に向けて当人に合った方法を考え、スケジュールを決めていきます。住宅ローン問題は、任意売却以外にも債務整理等の選択肢も必要なケースもありますので、その場合は司法書士・弁護士と連携をとる事となります。

②不動産の調査・価格査定

任意売却を依頼した不動産仲介業者が、物件調査を行い、価格査定を行います。適切な価格査定は任意売却を成功させる上で重要になります。物件状況に応じ、近隣相場に合う価格査定となります。

③ 媒介契約の締結

ご提案内容や査定金額に納得したら媒介契約を締結します。債権者との交渉窓口を1本化するために任意売却は1社の不動産仲介会社と専任媒介契約を結びます。契約の有効期限は3ヶ月間です。

④ 債権者（保証会社）に任意売却の申し入れ

不動産仲介業者が査定金額に基づき債権者と交渉し、売却価格の合意を得ます。債権者によっては不動産仲介会社の担当者と、申し入れに同行しなければいけないケースもあります。

また、すべての債権者が納得し合意されない限り、任意売却は実現しません。任意売買の有無、残債の返済方法、売却金額、引越し費用の控除などを配分表に作成し交渉します。配分表は、不動産の売却金額から各債権者の残高、仲介手数料、抵当権抹消費用（ハンコ代）などを差し引いて売却金額をどのように配分するかを明記したものです。

⑤ 不動産の販売活動の開始

債権者の合意を得ると、不動産流通機構「レインズ」へ登録、各住宅情報サイト、住宅情報誌などに掲載され、多方面に販売活動が進められていきます。購入希望者からの内覧に備えて不動産をきれいにしておきましょう。

⑥ 購入者の決定

購入希望者が現れたら内覧等していただきご納得いただけますと買付証明書を作成してもらい債権者へ提出します。その上で債権者から購入価格の承諾を得て、購入者を決定します。

⑦ 債権者との同意

債権者に、各債権者の残高、仲介手数料、抵当権抹消登記費用、印紙代、管理費滞納分、税金滞納分など、購入価格から差し引かれる金額の配分を記載した配分表を提出し、同意を取り付けます。

⑧ 売買契約の締結

購入者と売買契約を結びます。いつ物件の引き渡しを行うかも購入者とスケジュールの調整をして決めます。

⑨ 引っ越し

購入者と売買契約を締結すると、引っ越しは打ち合わせをした物件の引き渡し日までに完了させておきます。引っ越し代は家の売却代金から充当することが可能（100％ではない）なので、早めに不動産仲介業者へ相談しておきましょう。

⑩ 代金決済・抵当権抹消・費用の精算

売買代金を決済し、抵当権抹消など必要な手続きをすべて行います。任意売却の場合は、売却代金から引っ越し代、印紙代、抵当権抹消費用、不動産業者の仲介手数料などの費用を取り分けることができます。取り分けた費用を支払った後の残金が、借入金の返済に充当されます。代金の決済が済んだら、物件の引き渡しと不動産の所有権移転登記をします。