リースバックってなに？

2020.04.02
任意売却

リースバックとは、自宅を投資家や不動産会社の第三者に売却し、その買主から賃貸物件として借りることで売却後もそのままご自宅に住み続けられるという仕組みのことです。

任意売却においては、売却後も月々の支払い負担が軽減し、このままずっと住み続けられるのであれば住み続けたいとお考えの人が多いかと思います。買い手が見つからなかったり、債権者（保証会社・サービサー）が応じなかったりといくつかの条件を満たす必要はありますが、条件を満たせば具体的にはどうなるのかを見てみましょう。

月額賃料

対象となる不動産の地域や築年数にもよって変わってきますが概ね

月額賃料＝売却価格×（6～16％）÷12ヶ月で計算されます。

不動産の価値が下がりやすくリスクの高い物件と判断された場合は高め（13～16％）の設定になりますが、逆に首都圏や人気の高い物件であれば低い（6～8％）設定となります。

例）売却価格1,500万円で首都圏人気エリアの物件だとすると、
1,500万円×6％÷12ヶ月＝7.5万円程度になります。

買戻価格

また、将来的に買い戻しを希望することもでき、売却時に「再売買予約権」という権利をつけて売買契約を締結することで、買い戻しが可能になります。
その場合の買戻価格は、基本的にリースバックをしてくれる投資家や不動産会社が、購入した時の金額に諸経費分を乗せた金額になります。そうでないケースもありますが概ね

買戻価格＝売却価格×（1.1～1.3）で計算されます。

この価格は、リースバック契約時に決めておくことができ、契約期間内であればいつでも決めた価格で買い戻すことが可能となります。ただし、契約期間内に賃料の滞納などの賃貸契約の不履行があった場合は、買い戻す権利がなくなると同時に賃貸契約も無効となり、自宅を引き渡さなくてはいけませんのでご注意してください。

例）上と同じように、売却金額が1,500万円だとすると
1,500万円×1.3＝1,950万円程度になります。

他にも金銭的には、引越しが不要。固定資産税の負担がなし。精神的には、売却したことがはた目には分からないまま住み続けられる。子どもの学区が変わらない。というメリットがあります。

リースバックが成立する条件

ただし、上でも書いたように条件なしにリースバックができるわけではありません。任意売却の場合においては、3つ条件を満たす必要があります。

債権者（保証会社・サービサー）の承諾が大前提です。

同意が得られなければリースバックができません。また、売却価格の決定権は債権者（保証会社・サービサー）にあり、売却は認められても債権者の指定した売却価格にリースバックでの評価額が届かない場合は成立しません。

買い手が見つからないと始まりません。

買い手からすると投資物件となりますので、都心部またはその周辺にある物件か？流通性の高い物件か？投資物件として魅力的な物件かを総合的に判断します。

毎月の家賃を安定的に支払える収入があること。

これから賃貸物件に住み続けますので年金収入でも構いませんが、それを証明できるエビデンスがなければ難しいです。また毎月の賃料支払いが滞ると退去させられます。

以上のように、いくつかの条件を満たすことでリースバックは成立します。任意売却した後も変わらずご自宅に住み続けたいというお気持ちは多くの人が思うことです。私たちはあなたのご希望にお応えするために買主探し・債権者交渉など誠意をもって行って参ります。馴染みがなくて、ややこしくて、なかなかおひとりで考え込んでいても解決しません。お悩みの際は是非ご相談ください。できれば早い段階でのご相談が良いです。お力になります。

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