住宅ローンが払えず「競売」になるとどうなるの？

まずは、住宅ローン返済の滞納から競売までのタイムスケジュールを見てみましょう。

滞納から「競売」までの流れ

何もしなければ、このように時間は流れていきます。
一般的に住宅ローンが支払われなくなると、抵当権を設定している債権者（銀行）から債務者（あなた）に『支払い請求書』や『催告書』が届きます。それでも応じなければ住宅ローン延滞3ヶ月目を目処に銀行からあなたに『期限の利益喪失通知』が届きます。住宅ローンの滞納を続けてしまうと、契約を破ることとなり、月々分割で支払う権利を失ってしまいます。

これ以後、住宅ローンは一括返済しなければならなくなります。月々の支払いも厳しい人が一括返済は限りなく難しいですので保証会社が銀行に返済します。併せて『代位弁済通知』が届きます。そうなると以後、債権者が保証会社へ移行し、あなたから住宅ローンの残額、滞納時の遅延損害金なども含めて一括返済がされない場合、そのまま競売の手続きが進められます。そして保証会社は民事執行法に基づき、債権回収のために裁判所に対して申立てをし、裁判所はその不動産を強制的に売却する手続きをします。

競売は債権者と裁判所で手続きがどんどん進められ、あなたは為す術がなく置き去りにされてしまいます。債権者や裁判所と話をする機会はほとんどありません。自宅を強制的に退去させられた後、生活を維持できるように組み立てができる余地がほとんどありません。

『競売開始決定通知』が届くと、裁判所の執行官が建物内に入ってきて、室内の状況を確認し写真を撮ったりします。そして、競売の公告がされると、裁判所は競売参加者を募るために物件の所有者（あなた）や債権者の氏名、所在地などを公開します。さらに日取りが決まると、不動産の評価や差押え、諸権利関係や使用状況、建物外観や屋内の写真なども広く一般公開します。この情報は不動産競売情報サイトにも掲載されるので不特定多数の人に見られてしまいます。

また、競売物件は裁判所の執行官以外は物件の中に入ることができず内覧ができなかったり、一般の売買では契約不適合責任が付きますが一切保証がなかったり、買い手のリスクが多い売買となるので高値が付けられません。およそ市場価格の５～6割程度で売却されます。当然、売却金額は残債の返済に充てられますので安価で売却すれば残債が多く残ります。

最後には、競売の代金が落札者から納付されると、所有権は落札者の物となります。落札者は不動産引き渡し命令の申立てを裁判所に行い、あなたに引越し費用がないなどの事情があっても立ち退かない場合は強制執行を申立てます。強制執行日までにあなた自身で立ち退くのが通常ですが、それでも立ち退かない場合は強制執行が行われてしまいます。

このように、競売は金銭的にもそうですが精神的に大きなダメージが残ります。

まとめ

通常、不動産の売却や住宅ローンの残債の清算をするときは不動産業者が交渉を行います。その後の生活がしっかり送れるように残債務の返済スケジュールや、退去までのスケジュール、引越し費用の確保などを組み立てるものです。競売にはその余地がほとんどありません。それができるのが任意売却や債務整理です。

皆様がもし上のタイムスケジュールのような状況になったら、少しでも早い段階であればあるほど解決方法の選択肢は広がります。競売前に出てくる任意売却は、一般の不動産売買とは異なり、債権者との交渉が重要になりますので、必ず自分達で抱えず、任意売却専門業者に任せる事をお勧めします。

交渉や進め方など、専門的な事が複雑でややこしく、戸惑い上手くいかないこともあります。遅くとも競売になる前には判断をしないといけません。

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