任意売却と競売の違いってなに？

2020.04.02
任意売却

競売は聞いたことはあるが、任意売却はあまり聞き馴染みがないという人は多いのではないでしょうか。

競売とは

広義には、売主が多数の者を集めて口頭で買受けの申し出を促し、最高価の申し出人に承諾を与えて売ること。せりうり。きょうばい。オークション。（※広辞苑より）

この場合の競売とは、一般的に住宅ローンを支払われなくなると、抵当権を設定している債権者（金融機関）から債務者（あなた）に「支払い請求書」や「催告書」が届きます。それでも応じなければ住宅ローン延滞3ヶ月目を目処に債権者から債務者に「期限の利益喪失通知」が届きます。住宅ローンの滞納を続けてしまうと、契約を破ることとなり、月々分割で支払う権利を失ってしまいます。

これ以後住宅ローンは一括返済しなければならなくなります。月々の支払いも厳しい人が一括返済は限りなく難しいですので保証会社が債権者に返済します。これを「代位弁済」といいます。そうなると以後、保証会社が債権者となり債務者に住宅ローンの残額、滞納時の遅延損害金なども含めて一括返済がされない場合、そのまま競売の手続きが進められます。

債権者（保証会社）は民事執行法に基づき、債権回収のために裁判所に対して申立てをし、裁判所はその不動産を強制的に売却する手続きです。

任意売却とは

住宅ローンが払いきれない人が、競売を避けて自宅を市場で売ることを目指すものです。

任意売却のメリット

❶通常の不動産取引と同様、競売による強制的な売却より市場価格に近い価格で売却できる。
❷残債が債権者と話し合いができ、無理なく計画的に分割返済できる。
❸債務者が支払うべき不動産売却時の諸経費（手数料・登記費用・引越し費用など）が持ち出しにならないように、売却代金からその諸経費を控除してもらう交渉ができる。
❹ご近所に知られず何事もなかったか様に解決できます。

住宅ローン返済滞納から競売までのタイムスケジュール（流れ）

「代位弁済」までの流れは同じですが、住宅ローン返済滞納になった状態からのタイムスケジュールを見てみましょう。

①住宅ローンの滞納１ヶ月～２ヶ月目

債権者（金融機関）から請求の電話連絡と『支払い請求書』が届き、住宅ローン滞納分の遅延損害金が請求されます。

②住宅ローンの滞納２ヶ月～3ヶ月目

この時点で債権者（金融機関）から債務者（あなた）に『催告書』が届きます。その中には期限の利益の喪失、一括返済（一括弁済）、保証会社、代位弁済、個人信用情報の登録など、より専門的な用語が記されており、金融機関の強硬な姿勢がうかがい知れるようになります。

具体的には、催告書に記載している期日までに滞納をしている住宅ローンの元金、金利、遅延損害金を支払わないと『債務者は住宅ローンを分割して支払う権利を失います。』という内容が書かれています。いわば、債権者からの最後通告です。

◆期限の利益喪失
住宅ローンを月々の分割で返済する権利を失うこと。
◆一括返済
残りの住宅ローンを一括で返済すること。
◆保証会社
住宅ローンの返済が止まった場合に備え、支払いの保証をしている会社。金消契約時に借入額の2％保証会社に支払っています。
◆代位弁済
保証会社が債務者（あなた）に代わって、ローン残額を金融機関に支払うこと。
◆個人信用情報の登録…個人信用情報機関に住宅ローンを滞納したという情報が記録されること。（ブラックリスト）

～豆知識～
バブル経済の崩壊にともなう不良債権問題を背景に、不良債権処理の促進を目的として、１９９９年２月「債権管理回収に関する特別措置法」（通称：サービサー法）が施行されました。これにより従来、債権回収業務は弁護士にだけしか許されていませんでしたが、民間企業が債権回収サービスを提供できるようになりました。貸し倒れのリスクがないように金融機関は保証会社をつけて住宅ローンを貸すようになりました。

③住宅ローンの滞納３ヶ月～６ヶ月目

この時点で、債権者（金融機関）から債務者（あなた）に『期限の利益喪失通知』が届きます。金融機関とあなたとの間で取り交わした金銭消費貸借契約に基づいて「住宅ローンを毎月分割して支払って良い」という契約内容を「期限の利益」といいます。住宅ローンの滞納を続けてしまうと、この契約を破ることとなり、分割で支払う権利を失ってしまいます。これ以後住宅ローンは一括で返済しなければならなくなります。

続いて、『代位弁済通知』が届きます。これは「保証会社が、債務者（あなた）に代わって住宅ローンの残債を銀行に支払いました。」というお知らせです。はがきで通知されることもあれば、特別送達などで送られることもあります。しかし、保証会社が代わりに支払ってくれたらもうおしまい…という訳ではありません。引き続き、保証会社から請求がきます。住宅ローンの残額、滞納時の遅延損害金なども含めて一括返済がされない場合、そのまま競売の手続きが進められます。

ここまでくるといよいよ、「保証会社」および「サービサー」から債務者（あなた）に、『任意売却の申出書』が届きます。（保証会社から書面ではなくTELだけの場合もあり）これが届けば、任意売却の活動が始まります。任意売却の期間は通常６ヶ月間。その期間で売却できなければ、競売の開始決定がなされます。

任意売却の活動内容

⑴『任意売却に関する申出書』の提出
任意売却の手続きに入る前に、債務者（あなた）が仲介業者を選定し保証会社およびサービサー（以下、債権者）へ『任意売却に関する申出書』を提出。債務者（あなた）と仲介業者との間で専任媒介契約を締結します。

⑵『物件調査・価格査定』
仲介業者は、物件調査を実施した上で調査結果に基づく『価格査定書』を債権者へ提出。

⑶『売出価格の確認』
債務者（あなた）の意向も考慮した上で、仲介業者の査定価格を債権者が承認できるかどうか確認し、債権者より売出価格が通知されます。

⑷『販売活動』
仲介業者は、広範な販売活動を行います。なお、定期的に『販売活動状況報告書』を債権者へ提出します。

⑸『抵当権抹消応諾審査』
購入希望者が現れた場合は、債権者が抵当権抹消に応じることができるかどうか審査します。仲介業者が債権者に買付け・配分表を提示します。

⑹『売買契約の締結』
それぞれの債権者が抵当権抹消を承諾した後、債務者（あなた）と購入希望者との間で売買契約を締結します。この時に債権者の抵当権抹消登記ができない場合は白紙解約の特約は必ず記載します。

⑺『代金決済・抵当権抹消』
売買代金の決済、抵当権抹消書類の引渡し等を行います。

～豆知識～
代位弁済がなされると、それまでの遅延損害金は毎月の返済額に対してのパーセンテージだったのが、残債全額に対してのパーセンテージになり大きく膨れ上がります。

④任意売却開始から６ヶ月～７ヶ月経過後

これまでに売却ができれば良いのですが、売却できなければ『競売開始決定通知』が届きます。債権者の申し立てにより、裁判所は競売手続きを開始し「担保不動産を差し押さえましたよ」というお知らせが届きます。不動産の差押え情報は登記簿謄本にも記載され、第三者が誰でも知りえることになります。この通知が届いた段階で、慌ててお問い合わせをいただくことも少なくありませんがまだ任意売却により競売の取り下げは可能です。

⑤裁判所の執行官による現況調査

競売の基準価格を査定するため、裁判所の執行官（不動産鑑定士）が自宅に現況調査に来ます。　事前にその日時をお知らせする通知が届きます。これは法律に基づいたものです。主な調査内容としては、自宅前の道路調査、隣人からの聞き取り、自宅内の各部屋の確認・写真撮影、自宅の状況についての聞き取りです。もし、当日に債務者の都合が悪ければ事前に連絡をする必要があり、連絡なしで当日に不在にした場合も裁判所は開錠し調査をします。

⑥競売開始決定通知から6ヶ月～10ヶ月経過後

『期間入札の通知』が届きます。この通知には、入札期間、開札機関等の具体的な日時が記載されています。入札期間とは、その不動産を買いたいという人が裁判所に対して、買いたい金額で購入申込みができる期間です。通常、この入札期間は1～2週間になっています。通知が届いたら、間もなく入札がスタートします。入札開始まで2週間という時点で、任意売却のご相談をいただいた方の解決事例もありますが、非常に厳しい条件となります。

⑦ついに競売スタート

多くの場合、競売がスタートしてしまうと、もう債権者は任意売却を認めてくれません。この段階で任意売却での解決は現実的ではないと言えます。ただし、例外ではありますが　中には開札日の前日までに決済ができるのであれば認めてくれる場合が稀にあります。この場合の開札日とは、入札期間終了後、裁判所がすべての入札を開封し、最高額を入札した人＝落札者を決定する日です。

まとめ

以上が、住宅ローン返済滞納から競売完了までのスケジュールです。

任意売却の実務は代位弁済がされてからスタートになります。ただしリストラ・給与カット・離婚・病気・ケガ・親の介護などを発端に、この様な事案は誰にでも起こりえることです。住宅ローン返済が滞りそうだなと気になった時点で早めのご相談をいただけると解決へ向けての期間と選択肢はまだあります。きついことを言うようですが毎月の住宅ローン返済が滞り、消費者金融などへ金策に走る前にまずは、不動産屋の任意売却専門業者（不動産屋さんの中でも専門業者）にご相談を下さい！