家を売却するときにかかる税金を知っておこう

あなたがマイホームなどの不動産を売却した場合は、「譲渡所得」として給与所得や事業所得などの他の所得と分離して、所得税や住民税が課税されます。「譲渡所得」は単純に「売れた価格」そのものではありません。

不動産を売却するまでには、まずその不動産を購入したときの価格や諸費用がかかっているし、売却するときにも諸費用がかかります。それらの価格や費用を売却金額から差し引いたものが「譲渡所得」になります。もし、「譲渡所得」がマイナスであれば課税されません。つまり買った時よりも安く売却した場合、税金はかからないのです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得金額＝収入金額－（取得費①＋譲渡費用②）

計算式の中の「収入金額」とは売却金額のこと、「取得費」は購入金額と買ったときの諸費用の合計、「譲渡費用」は売却時の諸費用のことです。取得費と譲渡費用は具体的には以下のような費用を指します。

①取得費
・土地・建物の購入代金や建築代金
・購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
・仲介手数料
・測量費、整地費、建物解体費など
・設備費、改良費
・一定の借入金利子

②譲渡費用
・仲介手数料
・印紙税
・借家人に支払った立退料
・建物解体費など
・売買契約締結後に支払った違約金
・借地権の名義書換料など

また、建物は期間の経過により価値が減少していくので、用途や構造、減価償却費を取得費の合計額から差し引くことになります。

税額の計算方法

譲渡所得税＝譲渡所得金額×税率（所得税・住民税）

税率は、「長期譲渡所得」になるか、「短期譲渡所得」になるか によって異なります。　土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、５年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

例えば、平成31年（令和元年）中に譲渡した場合は、その土地や建物の取得が平成25年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成26年１月１日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

長期譲渡所得…所得税15％　住民税5％　合計20％
短期譲渡所得…所得税30％　住民税9％　合計39％

マイホームを売った時の特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した場合は、以下の要件を満たせば所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

➀現在は住んでいない場合には

＊住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売ること。
＊災害により家が滅失した場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

➁家を取り壊している場合には、以下の両方を満たす必要があります。

＊その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
＊家屋を取り壊しから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場など、その他の用途に使用していないこと。

➂売った年を含めて過去3年間、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。④売った年の前年、及びその前の年にこの特例、またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

⑤売った家やその敷地について、収用等の場合の特別控除などの他の特例の適用を受けていないこと。

⑥売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。特別な関係には、このほか生計が同一である親族、内縁関係にある人、特殊関係がある法人なども含まれます。

⑦この特例を受けるために入居した家や、別荘や仮住まいとして使用していた家ではないこと。

軽減税率の特例

3,000万円の特別控除に加えて、以下の要件を満たす場合、軽減税率の特例の適用を受けることができます。

売った年の１月１日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、（1）3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次のとおり軽減された税率で税額を計算することになります。

6,000万円までの部分…所得税10％　住民税4％　合計14％
6,000万円を超える部分…所得税15％　住民税5％　合計20％

まとめ

以上のように、「譲渡所得」について書いてきましたが、マイホームを売却する際には利益が出た場合はそれに対しての課税がされますので、任意売却する場合は譲渡所得税の計算をして備えておく必要があります。

ただし、「地価が高騰」や「物件価値が大きく上がった」など理由がない限りは実質的にはマイホームの購入代金が任意売却による売却金額は下回るケースが多いので、その場合、譲渡所得税はかかりません。一応、税金計算をして税金がかかるかどうか確認して下さい。

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