住宅ローン返済に苦しいときの「5つの解決策」

解決策①返済額の軽減申請

金融機関と相談し、「一定期間の住宅ローン返済額を軽減する」ことができます。

借入れ先の金融機関ごとに条件や審査基準は異なりますが、例えば、教育費がかさむ4年間、入院する2年間などといった短期的に特別な事情により収入が減少している場合に当該期間だけ、月々の返済額を軽減してもらうというものです。減らせる額や期間は、返済比率などの条件を考慮したうえ、相談によって決められます。一定期間は1～5年程度です。

しかし、条件変更すれば、一時的に楽にはなりますが、猶予期間が終了すれば、通常の返済額に加えて減額分と減額分の金利を支払うことになります。返済期間は当初と変わりませんので、家計の回復につとめ、なるべく早く元の条件に戻す、遅れた分を挽回する努力も必要です。

解決策②返済期間の延長申請

病気やケガ、転職やリストラで収入が減少し返済が苦しくなってきたという正当な理由がある場合は、金融機関に相談のうえ「返済期間の延長」をしてもらうことができます。返済期間を延ばし、その分毎月返済額を減額する方法です。

しかし、返済期間が長くなる分、総利息負担は増えます。

住宅金融支援機構「フラット35」では最長15年間の借入期間の延長ができます。

将来的に継続して安定収入が確保できている人には有効な方法だといえます。

解決策③自宅を手放さずに個人再生手続

個人再生は、裁判所を通じて債務問題を解決していく方法で、基本的には住宅ローン以外の債務の圧縮をするという手続きです。住宅ローン以外の借金がかさんでしまい、住宅ローンの返済に回せないといった人には有効な手続きです。

ここで、個人再生は❶将来的に継続して収入があり具体的な返済計画がある人。❷借金の総額が5,000万円以下（住宅ローンは含まず）という適用条件があります。裁判所に返済再生計画を提出し認められた場合、債務は総額の1/5または100万円のいずれか多い方まで減額されます。

また自宅・マイホームは、債務者（あなた）の生活の基盤となり、経済的再生を図れるようにするため「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」という制度を設け手放さずに利用できるようになります。住宅ローンは継続して支払い、減額された債務は原則3年で完済させなければいけません。計画に沿った返済が出来ない場合はすぐに給料の差押えがされます。

解決策④任意売却とリースバックで今の自宅に住み続ける

住宅ローンの返済が滞り、任意売却で自宅を手放すことに決めたが売却後も月々の支払い負担が軽減し、このままずっと住み続けられるのであれば住み続けたいとお考えの人が多いかと思います。

そこで、「リースバック」という仕組みは、自宅を投資家や不動産会社などの第三者に売却し、その買主から賃貸物件として借りることで売却後もそのままご自宅として住み続けられるというものです。

❶債権者（保証会社・サービサー）の承諾が大前提です。
同意が得られなければリースバックができません。また、売却価格の決定権は債権者（保証会社・サービサー）にあり、売却は認められても債権者の指定金額にリースバックでの評価額が届かない場合は成立しません。

❷買い手が見つからないと始まりません。
買い手からすると投資物件となりますので、都心部またはその周辺にある物件か？流通性の高い物件か？投資物件として魅力的な物件かを総合的に判断します。

❸毎月の家賃を安定的に支払える収入があること。
これから賃貸物件に住み続けますので年金収入でも構いませんが、それを証明できるエビデンスがなければ難しいです。また毎月の賃料支払いが滞ると退去させられます。

このように、条件を満たす必要はありますが、リースバックで住み続けられれば引越しも必要なく、お子さんの転校の問題など安心できますよね。

解決策⑤任意売却で残債を圧縮し、競売・自己破産を回避

任意売却は、住宅ローンの返済を滞納し支払いきれない人が、競売を避けるために債権者（金融機関）の同意を得て自宅を市場で売ることを目指すものです。

競売になると、債権者（金融機関・保証会社）と裁判所とで強制的に売却する手続きが進み、債務者（あなた）は為す術がなく置き去りにされてしまいます。結果的に、金銭的にも精神的にもダメージが大きく残ってしまい、終わったあと新生活をスタートする足かせになってしまいます。

❶競売による強制的な売却ではなく、あなたが任意売却を誰に任せるか不動産仲介業者を選定できる。
❷競売による強制的な売却ではなく、通常の不動産取引と同様に市場価格に近い金額で売却できる。
❸残債が債権者（保証会社・サービサー）と話し合いができ無理なく計画的に分割返済ができる。
❹不動産を売却した代金から諸経費（手数料・登記費用・引越し費用など）を支払える可能性が高く、その場合持ち出しの必要がない。
❺競売による強制的な立ち退きはなく、債権者に希望を相談できる。
❻通常の不動産取引と同様に、ご近所に事情を知られず何事もなかったかのように解決できる。
❼いくつか条件を満たす必要はあるが、リースバックで自宅に住み続けられる可能性もある。

このように、競売と比べて自由度が高く、話し合いの場があり自分の意見が言えるのが任意売却です。

自己破産は、裁判所に破産手続きを提出し債務の返済義務を免責にする方法です。税金を除く全ての債務をゼロにするという手続きです。

債務から今すぐに解放されるというメリットもありますが、自己破産するにしても費用がかかります。自己破産には資産の有無によって、「同時廃止」と「管財事件」の手続きに分かれます。資産がない場合は「同時廃止」、資産がある場合は「管財事件」となります。資産がある状態での「管財事件」になると裁判所へ支払う予納金等だけでも50万円以上の費用がかかってきます。「同時廃止」は予納金等で1～5万円程度です。それぞれ別途、弁護士費用はかかりますが、資産も収入もないのにこのような高額な費用を支払うことは難しいです。

よって、任意売却で資産をゼロにしてから、「同時廃止」の自己破産をした方が金銭的に有利といえます。いずれにせよ自己破産は最終手段です。