【段階別住宅ローン対策】まだ滞納していない場合

住宅ローン返済の支払いが困難になってくる兆候というのがあります。病気やケガ、親の介護、ボーナスカット、転職、会社の倒産など原因は人それぞれですが、何らかの理由でこれまでの収入が減少し、まだ少しは持ちこたえられそうだけどマズいなというタイミングです。

その時にどうすれば良いか考えてみましょう。

銀行・金融機関への相談

まだ滞納をしていない段階で行動できるのは良いことです。住宅ローンの支払いを滞納してしまうと色々と生活が変わってしまいます。代表的な例として

ブラックリストに載る

61日以上または3回目の支払い日を超える滞納をした場合は、信用情報機関に金融事故の登録がされブラックリストに登録されます。ブラックリストに載ると、5～10年間は新規借入れができない、クレジットカードの利用、分割払い購入ができなくなります。

競売になり強制退去

債権者からの支払い請求や督促などの放置を続けると、裁判所に競売を申立て強制的に売却され落札者が決まると強制退去させられます。

このようなことになってしまう前にどこかに相談できるのはとても良いことだといえます。

銀行や金融機関には、返済条件の見直しのリスケ（リスケジューリング）の相談ができます。やむを得ない事情であれば、返済期間の延長や、一時的な返済猶予の返済条件の見直しの相談に応じてもらえます。また、ボーナス併用払いの契約になっている人は、減額や無しにしたりする見直しにも応じてもらえます。

リスケの注意点

＊住宅ローンの優遇金利が適用されなくなる
優遇金利というのは、店頭金利が2.475％でも実効金利が0.875％でしたら、1.6％の優遇金利が適用されているということです。これは、住宅ローンの契約時の、年収や勤務形態、給与振り込み口座の開設などの条件を加味した上で銀行や金融機関が条件設定しているのです。リスケしてしまうと、優遇がなくなり店頭金利で返済することになります。
＊返済期間を延長すれば返済総額は増える
返済期間の延長をすることは、利息を多く支払うことになりますので返済総額は増えます。
＊一時的な返済猶予をすれば返済総額は増える
返済猶予は返済額がゼロになることではありません。元本据え置きにして利息分だけを支払う対応です。元本返済は減っていませんので、単純計算でも猶予期間に支払った利息分は返済総額が増えます。
＊新規借入れ・借り換え時に影響
ブラックリストに登録されるわけではありませんが、リスケをした履歴は残ります。今後の新規借入れ・借り換えを検討する際には審査が厳しくなる可能性が高いです。

このような注意点はあるものの、返済を一定期間待ってもらえるので、その間の資金繰りは楽になります。リスケの相談は、一時的な収入減の場合のみ有効な策で、収入の回復が将来的に見込めない場合は効果がありません。また、銀行・金融機関に応じてもらえない可能性があります。とはいえ、まずは住宅ローンを組んでいる銀行・金融機関に相談をしましょう。

他の銀行で借り換えの検討

借り換えは、今借りている住宅ローンを、他の銀行で金利や諸条件の良い住宅ローンに乗り換えることです。当然、申込先の金融機関の審査がありますので、あなたの債務状況・収入状況などの資料を提出しなければいけません。自宅購入時と比べて収入が減少していたり、家計の支出（車・リフォーム・学費など）が増えていたり返済能力が下がっている場合は審査に影響してしまいますが、そうでなければ大きな効果が期待できます。

現在の住宅ローンの金利は非常に低い設定で推移しています。以前にはあまりなかったネット銀行なんかも利用できる環境です。メリットとしては、利息が減ることで返済総額の減額が見込め、毎月の返済額を抑えることができます。

また、団体信用生命保険の見直しができます。以前は、死亡時・高度障害時の団信がほとんどでした。しかし現在の団信はプラスして、7大疾病、8大疾病保障付きと保障が手厚くなったものも出てきています。団信を見直すことで、病気などで返済が困難となった時の備えができます。ただし、健康状態によっては加入ができない場合もあるので注意が必要です。

借り換えをする際には、諸費用（保証料・手数料など）がかかりますので、返済額の軽減メリットから諸費用を差し引いてでもメリットが出るように組み立てるのが大事です。インターネットで借り換えシミュレーションが簡単にできますので、住宅ローンの返済予定表を手元に置いて試してみましょう。

まとめ

まだこの段階でしたら、銀行相談と家計における固定費（保険・車関係）の見直しなどで解決できることが多いです。ただし、将来的な安定収入の見込みがなく、一時しのぎに過ぎない場合。根本的な解決になっていない場合はまた、売却を含めた選択肢が必要になってくるかと思います。私たちは、住宅ローン返済の相談窓口として、住宅ローンでのお悩み、不動産調査・査定、任意売却、債務整理のご相談を得意としています。あなたの状況に応じた最適な解決方法をご提案いたします。どんなことでも、お気軽にご相談ください。