【段階別住宅ローン対策】4～6ヶ月滞納している場合

督促状、催告書と金融機関から書類が届き、どうして良いか分からない状態になっているかもしれません。催告書は金融機関からの最後通告で、これを無視して放置してしまうと条件見直しなどリスケの相談も応じてもらえなくなります。

それでは、住宅ローン返済を滞納し始めて4～6ヶ月経過していくとどうなるか、またその時はどうすれば良いか考えてみましょう。

滞納4～6ヶ月目

金融機関の「催告書」が届きそのまま放置しておくと、次に『期限の利益喪失通知』が届きます。住宅ローンの金銭消費貸借契約は、「住宅ローンを毎月分割して支払って良い」という契約内容で締結しています。これを「期限の利益」といいます。住宅ローンの滞納を続けてしまうと、この契約を破ることとなり、分割で支払う権利を失ってしまいます。

これ以後住宅ローンは一括で返済しなければならなくなります。金融機関によっても時期は異なりますが、住宅ローンの返済滞納から5・6ヶ月続くと届きます。この「期限の利益喪失通知」が届くと、金融機関に相談する余地はありません。住宅ローンを分割ではなく一括返済しない限り解決方法がありません。

続いて、『代位弁済通知』が届きます。これは「保証会社が、債務者（あなた）に代わって住宅ローンの残債を銀行に支払いました。」というお知らせです。はがきで通知されることもあれば、特別送達などで送られることもあります。

しかし、保証会社が代わりに支払ってくれたらもうおしまい…という訳ではありません。債権者が金融機関から保証会社に移行し引き続き、保証会社から請求がきます。住宅ローンの残額、滞納時の遅延損害金なども含めて一括返済がされない場合、そのまま競売の手続きが進められます。そもそも、月々の返済に滞ってしまったのが原因なので、全額一括返済は難しいのは分かりますよね。

こうなってしまうと競売を回避するために任意売却が最後の手段といえます。

期限の利益喪失通知が届いた段階での対策

競売になると、低い金額で落札され、残債も多く残り、引越し費用もなく強制退去させられてしまいます。

また、その過程においても、競売の公告がされると不特定多数の人に物件や競売情報が知れ渡るようになり、金銭的にも精神的にもダメージが大きく残ってしまいます。債務者にとってマイナスのことばかりの競売はなんとか回避しなければなりませんが、債務を一括返済しなければいけません。その時の解決方法としては任意売却が良いでしょう。

任意売却とは…

任意売却は、住宅ローンの支払いが困難になった人が、競売を回避するために債権者の同意のもと不動産を一般の市場で売却していく方法です。

メリット

➀競売による強制的な売却ではなく、あなたが任意売却を誰に任せるか不動産仲介業者を選定できる。
➁競売による強制的な売却ではなく、通常の不動産売買と同様に取引きできるので、競売と比べて高値で売却できる。
➂残債が債権者（保証会社・サービサー）と話し合いができ無理なく計画的に分割返済ができる。
➃不動産を売却した代金から諸経費（手数料・登記費用・引越し費用など）を支払うことができ、持ち出しの必要がない。
➄競売による強制的な立ち退きはなく、債権者に相談できる。
➅通常の不動産取引と同様に、ご近所に事情を知られず何事もなかったかのように解決できる。
➆いくつか条件を満たす必要はあるが、リースバックで自宅に住み続けられる可能性もある。

デメリット

❶信用情報機関に金融事故情報が登録される。（ブラックリスト）
❷一定期間（おおよそ5年）新規借入れやクレジットカードの利用・発行などができない。
❸売却後もローン返済が続く。

このようにメリットとデメリットはありますが、競売と比べて自由度が高く債権者との調整の場があり自分の意見を主張できるのです。デメリットは競売でも同様にあります。

まとめ

任意売却は、債権回収の金額が多くなる見込みがあるという債権者にとってのメリットもので同意をしてくれるのです。競売と比べて債務者にとってもメリットが大きくなることはお分かりいただけたのではないでしょうか。今までは任意売却という言葉すら知らなかった人も、この「期限の利益喪失通知」「代位弁済通知」が届く段階で色々と調べられて、本格的に検討される方が多いように思います。競売になるか任意売却にするかの分かれ道のところかもしれませんね。

私たちは、住宅ローン返済の相談窓口として、住宅ローンでのお悩み、不動産調査・査定、任意売却、債務整理のご相談を得意としています。あなたの状況に応じた最適な解決方法をご提案いたします。出来るだけ早い時期に、どんなことでも、お気軽にご相談ください。