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【段階別住宅ローン対策】7~8ヶ月滞納している場合

督促状、催告書、続いて期限の利益喪失通知、代位弁済通知が届くもう債権者は裁判所に申立てをして競売の手続きを進めています。

もう一括返済しか解決する方法がない中で、先の記事で任意売却について書きましたが、もう少し詳しくその後、ローン返済を滞納し始めて7~8ヶ月経過していくとどうなるか、またその時はどうすれば良いか考えてみましょう。

滞納7~8ヶ月目

何もせず放置した場合は競売の手続きが進んでいきます。

代位弁済通知の次に『差押通知書』が届きます。これは、債権者が裁判所に競売の申立てがされたときに届く書類です。債権者の権利を守るために、勝手に債務者が不動産などの財産を売却できないように、財産の拘束のことを差押えといい、裁判所によって決定・命令されます。

その後、『競売開始決定通知』が届きます。これはいよいよ競売まで秒読み段階となってきました。このまま何もせず放置していると、裁判所の執行官により自宅の現況調査が行われ、期間入札の通知競売の公告入札開札と粛々と進んでいき、おおよそ半年ほどで競売により強制的に売却され、自宅から退去しなければならなくなります。

競売開始決定通知が届いても、まだ任意売却で競売を回避することは可能です。しかし、競売の申立てがされたことで任意売却を行う時間が制約されてしまいます。任意売却は競売の開札日の前日までに完了させなければいけません。

任意売却を選択した場合

代位弁済がされると、債権者が金融機関から保証会社に移行します。これ以後は保証会社(住宅金融支援機構の場合はサービサー)との交渉になります。そして保証会社及びサービサーから、『任意売却の申出書』が届きます。債権者によって、書面ではなかったり、電話だけの場合もあります。任意売却を検討する人は注意してください。

この書面を提出するところから、任意売却の活動が始まります。任意売却の活動期間は通常3~6ヶ月間です。その期間内に売却ができなければ債権者も債権回収のため、競売の開始決定がなされます。

任意売却の流れ

➀「任意売却に関する申出書」の提出
任意売却の手続に入る前に、お客さまが仲介業者を選定し、債権者へ「任意売却に関する申出書」をご提出。お客様と仲介業者との間で専任媒介契約を締結します。
➁物件調査・価格査定
選定された仲介業者は、物件調査を実施した上で、調査結果に基づく「価格査定書」を債権者へご提出。
➂売出価格の確認
お客さまのご意向も考慮した上で、仲介業者の査定価格を債権者が承認できるかどうか確認のうえ、債権者より売出価格を通知します。
なお、債権者が確認していない価格での売出により購入希望者を見つけても、抵当権抹消に応じることができない場合がありますので注意です。
➃販売活動
仲介業者は、広範な販売活動を行います。なお、定期的に「販売活動状況報告書」を債権者へ提出します。
➄抵当権抹消応諾の審査
購入希望者が現れた場合は、債権者が抵当権抹消に応じることができるか審査します。
➅売買契約の締結
債権者が抵当権抹消を承諾した後、お客さまと購入希望者との間で売買契約を締結していただきます。
➆代金決済・抵当権抹消
売買代金の決済、抵当権抹消書類の引き渡し等を行います。

任意売却の活動期間の3~6ヶ月間の中でこの流れを完了させなければなりません。債権者が単独の場合はそこまででもありませんが、債権者が複数いる場合は調整が難航するケースも考えられますので、出来るかぎり早い段階からの準備ができれば、余裕をもって交渉に臨むことができるため有利です。

まとめ

これまで、住宅ローンの滞納前から4段階に分けて競売までの流れを書いてきましたが、これを見てもなかなかイメージができない人も多いかと思います。住宅ローン返済の目処が付いていない中、どうしたら良いか分からない人はご相談いただくことが解決の第一歩です。

私たちは、住宅ローン返済の相談窓口として、住宅ローンでのお悩み、不動産調査・査定、任意売却、債務整理のご相談を得意としています。あなたの状況に応じた最適な解決方法をご提案いたします。出来るだけ早い時期に、どんなことでも、お気軽にご相談ください。

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