債権管理回収業に関する特別措置法の解説

「債権管理回収業に関する特別措置法」（サービサー法）は、1999年に施行された法律です。それまでの債権回収は、弁護士か弁護士法人以外の者が業務を行うことができませんでした。しかし、バブル経済崩壊にともなう不良債権問題を背景に、不良債権処理の促進等を目的として、法務大臣の認可を得た民間の債権管理回収専門業者が、弁護士の特例として債権回収サービスを行うことが認められたのです。

それでは、債務者が住宅ローンの返済に滞って、もう返済ができないという風に銀行が判断した場合、銀行はどうするのかについて書いていきます。

住宅ローン締結時の保証会社

以前、住宅ローンを契約する時は、支払いが滞った時に備えて連帯保証人を立てる必要がありました。しかし、購入する自宅自体が担保となっていることで貸し倒れリスクが回避されていることから、基本的に連帯保証人を立てず『保証会社』を利用する形で契約をするように変わっていきました。

保証会社とは、保証人の役割を代行する会社のことをいいます。住宅ローンの申し込み時に借入金額の2％の保証料を支払うことで、保証人の代わりになります。万が一、住宅ローンの返済ができなくなってしまった時は、債務者に代わって保証会社が銀行に残債務の全額を代位弁済するという仕組みです。

誰も損していない

住宅ローンでお金を貸している銀行は、債務者が住宅ローンの返済に3～6ヶ月も滞り、回収不能だと判断すると、保証会社から残債務全額を代位弁済されます。ですので、銀行は住宅ローンの返済が滞っても損をしないのです。

その代わりに、銀行に代位弁済した資金を保証会社はどうしているのかということですが、これは先ほども書きましたが、皆さんが住宅ローンの申し込み時に、借入金額の2％の保証料を払っています。例えば、3,000万円を住宅ローンで借りたとすると、その2％が保証料になりますので、60万円を保証料として皆さんが保証会社に支払っています。保証会社はその資金をもって銀行に代位弁済をするのです。保証会社は代位弁済をする資金を皆さんの保証料の中からまかなえているわけです。住宅ローンを申し込んだ人全員がローン破綻してしまう訳ではありませんので、保証会社も損はしていません。

またさらに、保証会社に回収不能と判断された不良債権は、サービサー（債権回収会社）にその債権を売却します。サービサーは保証会社からその債権をいくらで買っているかというと、額面の1～10％程度の金額でバルクといってまとめて大量に買っていると言われています。例えば3,000万円の債権ですと、30～300万円で買っているということです。ここでも、サービサーはその担保に入っている不動産を任意売却や競売で売却をして絶対利益が出るので損はしません。

そして最後に、債務者は借金苦から解放され再出発ができます。

こういった誰も損しない形が、1999年に施行されたサービサー法によって実現しました。

まとめ

当然、借りたものは返すという当たり前のことは大前提として、これまで通常返済していた人が、色々な事情で返せない状況に陥ってしまった場合に、ただただ「返せ返せ！」と責め立てるだけでは社会的に良くないですよね。それよりも債務圧縮によって債務者の再生を計るように促す方が社会全体のためにはよっぽど良いことだと思います。

住宅ローンの返済に困っている人は、どこに相談して良いのか分からず、カードや消費者金融に手を出して負の悪循環に入ってしまうという人がまだまだたくさんいらっしゃいます。特にこれからはそういう人が相当増えてくると思います。

私も今まで数々の債務者さんの相談を受けてきましたが、こういう誰も損しない法律、サービサー法という誰も損しない法律があるということを教えてあげると、皆さんがある意味ホッとしてくれるのです。ですので、住宅ローンの返済に行き詰ったときは、こういう事は、誰にでも起こり得ることですので一人で抱え込みすぎないで、こういう法律があるということを知ってもらったうえで今後の対処法を考えてほしいと思っています。

私たちは、住宅ローン返済の相談窓口として、住宅ローンでのお悩み、不動産調査・査定、任意売却、債務整理のご相談を得意としています。あなたの状況に応じた最適な解決方法をご提案いたします。どんなことでも、お気軽にご相談ください。