住宅ローンの金利変動について

マイナス金利政策が2016年2月に始まり、住宅ローンの金利は今でも超が付くほどの低金利で推移しています。今ですと住宅ローンの変動金利が0.3％台で組めることも珍しくありません。

一方で、金利には上昇リスクがあります。今がもう下がることのない一番底だと考えると、いつまでこの低金利が続くか分かりませんが、あとは上昇します。金利がある程度上がっても無理のない生活ができるように組み立てをしましょう。

低い変動金利でギリギリMAXの借入額で住宅ローンを組んだ場合、金利上昇でローン破綻なんかも考えられますので、これからという方は余裕を持った組み立てをお勧めします。

住宅ローンの金利推移

2016年2月の日銀マイナス金利政策が導入されてから、住宅ローンの金利は最低ラインで推移しています。住宅ローンには固定金利と変動金利の2種類あります。

固定金利

借入期間が5・10…35年のように5年刻みで設定されていることが多く、借りている固定期間中はずっと金利が変わりません。固定期間が長くなるほど金利が高く設定される傾向にあります。

変動金利

半年ごとに金利が見直しされますが、金利が上昇した場合でも5年間は返済額が変わらない5年ルールを設定している銀行が多いです。

住宅ローンの金利の変動要因

固定金利

長期固定金利は10年国債利回りの長期金利に連動して動きます。国が発行する債券であるため、信用度がとても高い金融商品となります。10年国債の長期金利は住宅ローンの金利の他、企業が設備投資のために銀行からお金を借りる長期金利にも影響を与えています。

変動金利

変動金利は銀行が優良企業に1年以内で貸し出す際の最優遇金利である「短期プライムレート」が指標となっています。短期プライムレートは公定歩合と短期金融市場の影響を受けて変動します。

金利の動き方に関しては、変動金利よりも固定金利の方が先に動くという傾向にあります。そのため、変動金利が上がったら固定金利に借り換えを行おうとしても、既に固定金利も上がってしまっているというような状況が起こりがちです。金利上昇時に、後から変動金利を固定金利に変えようと思っても、低い固定金利に切り替えることはなかなか難しいことであると理解しておきましょう。

変動金利について

変動金利で住宅ローンを借りた場合、「5年ルール」と「125％ルール」が多く採用されます。

5年ルール

これは金利が変動しても毎月の返済額が5年間は変わらないというルールになります。

5年ルールでも、金利は半年に一度見直されます。

例えば、元利均等返済額が毎月10万円で、当初は元金が7万円、利息が3万円だったとします。ところが金利が上がって利息が4万円になってしまった場合は、毎月の返済額が元金は6万円、利息が4万円となります。合計額は変わらず毎月10万円です。

もちろん、金利がさらに下がって利息が2万円になれば、毎月の返済額が元金は8万円、利息が2万円となります。金利が下がった場合でも、合計額は変わらず毎月10万円であるため、負担感は減りません。

5年ルールでは、5年間、毎月の元金と利息の合計の返済額が固定されます。

半年に一度金利が変われば、中身の内訳が変わります

125％ルール

5年後に金利がすごく上がっていたとしても、その返済額は125％以上には上げないというルールです。

例えば、5年ルールで毎月10万円の返済をしていた人であれば、金利が上がったとしても返済額は12.5万円までで頭打ちになります。つまり元金を減らすことで返済額を12.5万円に収めるように調整されます。5年後に金利が上がっていれば、125％ルールで返済額が頭打ちになる分、元金の返済ペースが遅くなることを意味しています。

5年ルールや125％ルールは、金利が上昇してしまうと、元金返済額が減ってしまいます。

そのため、35年ローンを組んだ場合、金利が上昇することで35年間のうちに返せなかった元金が残ることになります。最終的に残ってしまった元金については、最後、一括返済をすることになります。

まとめ

現在住宅ローンは超低金利です。今後は金利上昇リスクが出てくるため、今は超低金利な変動金利には十分注意し、固定金利を十分に考慮するようにしましょう。

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