一般売却と任意売却の違い

2020.04.06
任意売却

「任意売却」「一般売却」の違いは何でしょう？売却の流れはほぼ同じですが、違いがあります。それは、売却後に住宅ローンが完済できるかできないかです。

一般売却…住宅ローンが完済できる
任意売却…住宅ローンが完済できない（残債も残る）

分かりやすくいうと、このように言えます。

一般売却とは

一般売却とは、住宅の買い替え、転勤による住み替え、相続など、ライフスタイルの変化により自身の意思で、不動産を売却することをいいます。通常売却ともいいます。ポイントは、
「売却金額＞住宅ローン残債」のアンダーローン状態であることです。

一般売却の流れ

➀不動産仲介業者に対象物件の調査・査定を依頼
➁不動産仲介業者と媒介契約を締結
➂販売活動（ネット掲載・買取業者など）
➃内覧に応じる
➄売買契約書を締結する
➅引越し
➆対象物件の決済・引渡し

一般売却・通常売却はこのような流れです。

任意売却とは

一方で、任意売却とは、住宅ローン返済の支払いが困難となった債務者が、競売を回避するために債権者（金融機関・保証会社）の同意を得て、自宅を市場で売却することをいいます。
任意売却をしないといけなくなった経緯は人それぞれですが、病気やケガ、親の介護、ボーナスカット、転職、会社の倒産など誰にでも起こり得ることで、今までの様な安定収入が見込めなくなり、住宅ローンの返済ができなくなることによるものがほとんどです。

住宅ローンを組んだマイホーム購入には、その自宅に銀行や金融機関の「抵当権」が設定されます。マイホームを担保としてお金を貸した証です。そして、自宅を売却する際には、この抵当権を抹消する必要があります。金融機関は原則、抵当権の抹消は住宅ローンの全額返済をもって応じます。しかし、任意売却の場合は一般売却との違い「売却金額＜住宅ローン残債」のオーバーローン状態での売却であるということです。
売却金額を住宅ローンの返済に充てても完済されない任意売却に、なぜ債権者が応じるかということですが、メリットがあるからです。
返済の滞った住宅ローンは金融機関にとって不良債権です。この不良債権を回収するために、滞納が続けば債権者は競売の手続きを取りますが、競売だと落札価格が市場の5～6割程度と債権回収額が少なくなります。そこで、任意売却ですと、一般市場での販売が可能なため、競売に比べると回収額が多く見込めるため応じてもらえるのです。
これは、債務者側にとっても競売による強制売却になるより、金銭的にも精神的にも大きなメリットがあります。

任意売却の流れを上で書いた一般売却の流れに重ねてみてみましょう。

任意売却の流れ

❶意売却専門業者を選定し相談、現状報告
➁不動産仲介業者に対象物件の調査・査定を依頼
➂不動産仲介業者と媒介契約を締結
❹債権者（金融機関・保証会社）に任意売却の申し入れ
➄販売活動（ネット掲載・買取業者など）
➅内覧に応じる
❼債権者との同意
➇売買契約書を締結する
➈引越し
➉対象物件の決済・引渡し

❶❹❼が追加されました。はた目から見ると一般売却と変わりませんが、追加された債権者との交渉がポイントになってきます。任意売却での販売価格を債権者に同意してもらわなければ任意売却は成功しません。また、各債権者の残高、仲介手数料、抵当権抹消登記費用、印紙代、管理費滞納分、税金滞納分、引越し費用など、販売価格から配分される金額を記載した配分表を提出し、同意を取り付けます。
債権者が単独であればそこまで問題はありませんが、複数ですと難易度が格段に上がっていきます。また、事前の準備と債務者との交渉で時間が必要となります。そして、競売の開札日前日までに任意売却を完了しておかないといけませんので、比較的タイトなスケジュールです。一般的な不動産業者ではなかなかノウハウが無く対応が遅くなり失敗する事にもつながります。

まとめ

一般売却は住宅ローンの支払いに問題がない場合に行う、一般的な住宅売却方法となります。任意売却は、住宅ローンの支払いが滞ってしまった際に競売を回避するために選択する売却方法となりますが、任意売却の場合は、債権者の同意を得て、売却時期や引っ越しのスケジュールなどを所有者側で決めることができます。そのため、万が一住宅ローンの支払いが難しくなってきても、できるだけ競売を回避できるよう早めに対処することが重要といえるでしょう。そして、住宅ローン返済が困難に陥る兆候は必ずありますので、慌てないためにもその時点で、早い段階での相談をお勧めします。

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