早めの対処で競売を回避

住宅ローンの返済が滞った状態が続くと、債権者が裁判所に申立てをして競売の手続きが進められます。

競売は債務者にとって金銭的にも精神的にも負担が大きい制度になりますので、回避できるのであれば対策を練った方が良いでしょう。

競売について

債務者が住宅ローンの返済が滞ったり、不動産を担保にしていたローンが返済できなくなった場合に債権者（金融機関）が裁判所に申立てを行い強制的に売却・落札させることを競売といい、落札された代金はローンの返済に充てられます。

競売は突然行われるわけではありません。住宅ローンの場合は滞納が始まってから、債権者は債務者に対して、支払い請求の電話・手紙、督促状、催告書、期限の利益喪失通知、代位弁済通知、競売開始決定通知と支払いの催促、警告、通知を行いますが、代位弁済された後は住宅ローンを分割で返済する権利を失い、一括返済を請求されるのです。しかし、ほとんどの人は支払うことができませんので、債権者は債権回収のために競売の申立てをします。

競売開始決定通知が届くと

競売開始決定通知が届くと、およそ1・2ヶ月の間に裁判所から執行官が現場を訪れ、競売物件の価格査定のために、物件前の道路調査、境界確認、室内外の写真を撮ったり物件の状況確認をします。

売却の基準価格は一般的に市場の5～6割程度と言われています。それは、競売物件はし番所の執行官以外は物件の中に入ることができず内覧ができなかったり、契約不適合責任が付かない買い手のリスクが多い取引になるのと、少しでも短期間で売却するためにこのような価格設定になります。

そして、査定調査のおよそ4・5ヶ月後に公告され、裁判所は競売の参加者を募るために物件の所在地や所有者を公開します。さらに日取りが決まると、不動産の評価や差押え、諸権利関係や使用状況、建物外観や屋内の写真なども広く一般公開します。この情報は不動産競売情報サイトにも掲載されるので不特定多数の人に見られてしまいます。

また、落札者が決定すれば債務者は速やかに立ち退かなければいけません。競売の代金が納付されると所有権は落札者の物となります。落札者は不動産引き渡し命令の申立てを裁判所に行い、債務者に引越し費用の準備が有無に関わらず立ち退かない場合は強制立ち退きがされてしまいます。

このように、競売は金銭的にも精神的にも大きなダメージが残ってしまいますので、回避する方法を考えなければいけません。

競売からの回避策

競売開始決定通知が届いた後の競売の回避策としては、滞納分の一括返済か、債権者（金融機関）の同意を得て任意売却のどちらかしかありません。ただし、一括返済ができるのであれば競売にはなっていないので現実的に難しいです。そのためほとんどの人が任意売却を選択します。

できる事なら早い段階で行動をし、返済が滞る前に対処することが良いです。

滞納前ですと、金融機関へ返済条件の変更相談（リスケジューリング）や、他の銀行への借り換え検討、住宅ローン以外の債務整理などいくつか選択肢もあり、マーホームを売却しなくても解決できることもあります。

まとめ

住宅ローンの返済が困難になってきたら早めに専門家に相談することが大事です。競売開始決定通知が届いた場合においても、任意売却という手段があります。競売と比べても金銭的にも精神的にも負担が少ない売却となりますので、生活を再建するのに良い選択肢と言えます。

私たち「住宅ローン返済110番」は住宅ローン返済が困難になった時の相談窓口として、住宅ローンでのお悩み、不動産の調査や査定、任意売却、債務整理のご相談を得意としております。必要であれば提携している司法書士・弁護士との連携を取り最適なアドバイス・解決策をご提案いたします。お気軽にご相談ください。明るく笑顔でご対応いたします。