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不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産の購入について、不動産投資ローンと住宅ローンの違い。ココの違いがいまいちわからない。わかりずらい。などと思っている方もいると思います。

今日はそんな方の為にも、この2つの「ローンの違い」についてご説明します。

ローンの大前提

 

ローン(loan)という言葉は、「何かを貸す」とい意味ですが、金融機関では、お客様にご融資(お金を貸す)する場合の商品のことをローンと言います。 銀行から「ローン」として必要なお金を借りて支払い、その後毎月少しずつ返済していくことになります。その中で「住宅ローン」と「不動産投資ローン」というものがあり、「住宅ローン」は、自宅となる物件にのみ適用、「不動産投資ローン」は、家賃収入を得る目的の収益用の不動産を購入するためのローンになりますので、融資の商品自体が変わり、別物の融資制度になります。

また不動産投資ローンは、マイホームを購入するときの住宅ローンより審査が厳しく、金利も高くなり、近年では、不動産業界における不正融資問題等の影響もあり不動産投資ローンの審査は通りにくくなってる傾向にあります。

金利や原資など其々の比較

返済原資の違い

①住宅ローンの返済原資・・・一般的には毎月のお客様の給与所得。個人の仕事の所得から返済原資を捻出すると考えます。※あくまで個人の消費にかかわるローンで、考え方は、ほかの個人向けローンと基本的には同様です。

②不動産投資ローンの返済原資・・・毎月の家賃収入。収益用不動産のためのローンであるため、賃貸経営によって入居者から得られる家賃収入から返済原資を捻出します。個人投資家であっても、賃貸経営という事業をすることが前提となります。

そもそも住宅ローンと不動産投資ローンでは、何を返済原資とするか?ここは金融機関が考える大きな違いになります。※返済原資とは、借入金の返済にあてる資金のことです。

融資での上限金額

①住宅ローンの融資額・・・一般的には個人所得の5倍~6倍(※個人の属性次第で7~8倍)が上限。

②不動産投資ローンの融資額・・・年収の10倍~20倍が上限となることもあります。家賃収入プラス、物件の収益性、個人給与や貯蓄も加味されるので、トータルで審査されるため、金額の幅も大きい。

ここでは上限の違いを考えます。一般的には住宅ローンより不動産投資ローンの方が、融資金額の上限は高額になります。投資家に対するは商品も幅がある分、融資の上限も高く設定されます。また、他に所有している不動産の状況、不動産仲介会社、金融機関によっても限度額は異なってきます。

目的の違いからくる審査基準の違い

①住宅ローン・・・個人の収入・貯金・借入情報・金融事故などの個人属性のみが主な審査の対象となる

②不動産投資ローン・・・エリアや築年数・家賃設定・過去の物件売買履歴など、「物件の収益性」が主な審査基準となります。ただ、不動産投資ローンで、債務者の収入状況等が審査されないかというとそうではありません。収益が落ちたときには、個人の収入が原資の一部となりえるので、職業や勤続年数、年収は審査の対象となります。中でも、「サラリーマン大家」や「不動産投資初心者」などは、個人の条件等も厳正に審査されると思っておいた方がベターです。

当然金融機関の審査基準も、物件の使用目的に合わせたものになりますので、銀行によっては通りにくい、通りやすいなどという事もあるようです。①の住宅ローンを組んで収益用不動産の購入費用にあてることはできません。またこれを場合、重大な契約違反にあたり厳しい罰則を受ける事となるので絶対にしてはいけません。

融資の金利の違い

①住宅ローン・・・年利0.5%~2.0%程度です。給与所得は会社を辞めない限り安定しています。給与収入を返済原資とする住宅ローンは、貸し倒れのリスクが低いために低金利設定になっていると言えます。

②不動産投資ローン・・・年利1.5%~4.5%程度です。融資金額が大きい不動産投資ローンは金額も大きい。不動産投資での返済原資の家賃収入は、安定している訳ではありません。家賃下落・空室・不景気など様々な理由で価値や収益が変動し、貸し倒れのリスクが高くなるため、住宅ローンと比べ高金利設定になっています。※ただ、安定した収益の見込める物件は、金利は低くなる傾向にあります。

住宅ローンと不動産投資ローンでは、融資金額だけでなく融資の金利についても違いがあります。住宅ローンよりも不動産投資ローンのほうが、金利は高くなるのが一般的です。この違いは、「滞納リスク」の差です。

契約の条件や制限

①住宅ローン・・・返済原資が給与所得。定年を加味して、年齢上限は65歳~70歳未満ほどに設定するのが一般的。契約者が居住することが前提なのもあり、法人名義では契約はできない。本人または親族が住むためのもの。

②不動産投資ローン・・・返済原資が賃貸経営による家賃。物件の収益性や資産状況によりますが、70歳以上の借入も可能になります。給与収入ではなく、不動産収入を得る事業のためのローンであり、法人名義での契約が可能。投資・運用目的のためのローンになります。

まとめ

金融庁は2019年3月、金融機関を対象とした投資用不動産向け融資のアンケート結果を公表し、投資家に向けスルガ銀行の不正融資問題で浮き彫りになった留意点を示す内容になりました。「注意喚起」を金融庁が発表するのは稀なことです。不正融資問題の発覚以降、不動産投資ローンの審査は厳しくなり、投資物件が売りにくくなってきているのが業界の現状と言えるでしょう。

また、昨今のコロナの日本経済への影響は絶大なため、今後も不動産業界全体の鈍化は否めません。

こういった、ローンの違いはもちろん、何かトラブル時の不動産の『知識』のある・なしは、問題解決の結果や、時には人生さえも大きく変えていくことになってしまいます。

このような不動産に関連するブログを発信している私共の会社も、

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私達は、住宅ローン、不動産の調査査定、任意売却、債務整理などを専門に、司法書士・弁護士・税理士との連携も行いながら、お客様1人1人に最適な「アドバイス・解決策」をご提案いたしております。

相談は無料になりますので、何か住宅ローンの事でお困りや不安な事がありましたら、いつでもお気軽にご相談・ご連絡致して下さい。

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