不動産における任意売却のデメリット

2020.04.03
任意売却

住宅ローンの返済滞納が続き、これからどうしようとインターネットなどで任意売却について情報収集をしている人は多いのではないでしょうか。競売と比べると任売売却は金銭的・精神的なメリットはあります。ですが、メリットもだけど、デメリットはないの？？と考える人も多いと思います。今から任意売却を選択しようと考えても、デメリットを知らずに行動する前に、是非しっかり「任意売却のデメリット」も理解した上でしっかり判断と決断を進めれるようになる為に、知っておくべき点をここでは記載しておきますので、是非参考にしてみて下さい。

思い浮かびやすい大きなデメリット

① 信用情報機関に金融事故情報が登録される。（ブラックリスト）
② 一定期間（5～10年）新規借入れやクレジットカードの利用・発行などができない。
③ 売却後もローン返済が続く。

この辺は誰もが一番最初に想像できるデメリットになるかと思います。

不動産仲介業者は自分で探す

任意売却をどこの不動産会社に任せようかは、ご自身で探すこととなります。債権者の中には不動産会社を紹介するケースもありますが、債権者が紹介する業者は債権者に都合の良い条件やスケジュールで進められてしまうことが多いので、まずはお勧めできません。
しっかりご自身で不動産業者を探す事をお勧めします。また、任意売却は手続きや交渉が複雑なので経験の浅い不動産業者ではやり方を知らなかったり、難しく、スムーズに事が進まないことが多々あります。任意売却に対する経験や知識が豊富で、尚且つ万が一に備え司法書士・弁護士と連携が取れている不動産業者を探す必要があります。まずは、問い合わせをして、状況を説明をして対応策をその辺をしっかり確認してください。

債権者の同意が必要

そもそも、任意売却を認めてもらえないこともあります。例えば、これまでにあなたが、債権者（銀行・保証会社）からの連絡に一切応じない、対応が悪いなど債権者との関係が悪化している場合や、債権者が複数いる場合、不動産売却費用は全ての債権者に平等に金額配分されるのではなく、抵当権設定順位に応じて金額配分は違ってきます。そのため、後順位の債権者は金額配分に納得できず抵当権解除に応じてもらえない場合があり、債権者が一部でも同意しなければ任意売却は成功しません。
また、債権者によって任意売却自体を認めていないところもあります。UR都市開発機構は基本的に認めていませんが、最近では支社によっては対応が変わってきているところもあるようです。

債権者との手続きや交渉が面倒

通常の不動産売買では債権者との交渉はありません。しかし、任意売却は代位弁済がされ、住宅ローンの残債を売却代金で返済しきれない取引のため、売却金額の査定をして、返済する金額・手数料・引越し代などの配分表を作成し、あらかじめ抵当権者である債権者と交渉し同意を得る必要があります。最終的に任意売却の売却金額を決定するのは債権者です。
また、債権者が複数いる場合は抵当権解除をしてもらうためのハンコ代の交渉が必要となります。このように、債権者との売却金額の査定や交渉など、なかなか複雑で面倒な作業なので一般の不動産ノウハウが無く、対応が難しいのです。

タイムリミットがある

任意売却の活動期間は3～6ヶ月間です。法律上は、競売の開札日前日までに決済完了できれば競売の取下げができるのですが、実は多くが事前に相談をしないとダメで、その直前にご相談をいただいても活動時間が短すぎて成功が難しくなります。その為にも「準備と交渉時間」が必要となりますので、忙しくても必ず後回しにせず、住宅ローン返済中、少しでも早い段階でのご相談を推奨します。遅くとも、「競売開始決定通知」が届く（代位弁済後約２か月後）まで、には任意売却の相談依頼をして下さい。とはいえ、それ以降でも可能性が無くはないので、気付いた地点で必ず専門業者へご相談ください。

内覧の立会い

競売の場合は、裁判所の執行官以外は物件の中に入ることができないため内覧はありません。しかし、買い手のリスクが多い売買となるのでおよそ市場価格の５～6割程度で売却されます。任意売却は通常の不動産売買と同じように、購入希望者には内覧してもらう必要があります。希望者が現れた場合、スケジュール調整が必要となり、販売に関するご案内などは不動産業者が担当しますが、室内をきれいに掃除や片付けをして、購入希望者の印象を良くするための作業はご自身がすることとなり、意外に大切な行動になります。

絶対成功するか分からない

上で書いた事と重複しますが、債権者の同意が得られなければそもそもことが進みません。複数の債権者がいる場合、どこか一つでも同意が得られなければこれまた進まなくなります。債務者が非協力的で内覧ができず購入希望者が物件確認できない。相談が遅く販売までの時間がなく競売の取り下げができなかった。それ以外にも、債権者が決めた売却金額が高く相場とかけ離れている。対象物件のエリアに人気がなく流通性がない。など、様々な理由で販売できないケースがあります。任意売却も不動産取引です。当然ですが購入希望者がいなければ成功しません。

まとめ

以上のようなデメリットが考えられると思います。
しかし、任意売却での金額査定や債権者との交渉は、専任媒介契約を結んだ不動産仲介業者が行なっていきます。販売活動においては、あなたやご関係者の方々にご協力を求めることがあると思います。任意売却は、自分たちは何もしなくていい。すごく楽。すぐ売却できる。という訳ではありません。これらのデメリットもあることをご理解し、ご自身にも協力体制がなければ、成功はありえません。
任意売却は、自宅を売却処分することは変わりありませんが、競売と比べて、金額を高く売却することができ、ローン返済後の残債の圧縮につながり、引越しのスケジュールや費用など、あなたの意思も少なからず考慮してもらえるようにできます。それが、新たに再スタートをしようとする皆様にとって金銭的・精神的なダメージを軽減できる方法なのではないでしょうか。是非、デメリットを含め迅速に行動する大切さを知ってください。

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