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住宅ローンの事前審査・仮審査について

近年の住宅ローンは超低金利で推移している傾向にあるので、これから住宅購入のためのローンを組もうと思っている方や、返済の見直しで他の銀行への借り換えを検討しようと思っている方は多いのではないでしょうか。

住宅ローンは、誰でも、どんな条件でも借りられるというわけではありません。金融機関の事前審査・仮審査を受けて必ず通らなければいけません。

住宅ローンの申し込みから借り入れまでの流れ

住宅ローンの申し込みから借り入れまでの流れは次のとおりです。

  • 事前申し込み⇒事前審査・仮審査(3~4日程度)
  • 正式申し込み⇒本審査(1週間程度)
  • 住宅ローン契約締結⇒借り入れ(2~4週間程度)

 

金融機関は一般的にこのような流れで進めていきます。

事前審査・仮審査の基準

住宅ローンを組むときの第一段階として事前審査の申込~事前審査・仮審査があります。金融機関にもよりますが3~4日程度で審査は終わります。

事前審査に必要な書類はというと

  • 事前審査の申込書
  • 本人確認書類(運転免許証など)
  • 収入確認書類(源泉徴収票・確定申告書など)
  • 勤続年数確認書類(健康保険証など)
  • 購入予定物件資料(パンフレット・チラシ・間取り図など)

 

申込人からの書類をもとに金融機関は、ローンの申込人に返済能力があるかどうかをチェックします。

まずは年収や健康状態などから住宅ローンを返済する能力があるかどうか。他のローンやキャッシングなどの借入れがあるかどうかもチェックします。過去にローンやクレジットの滞納がないかどうか信用情報機関の情報から、信用取引できる人物かを審査します。

万が一、返済が難しくなった時に担保となる物件の価値はどれほどかを見ているということがわかります。どんなことをチェックされるのかがわかれば、事前に対策をすることができます。

ちなみに、国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、金融機関がどの審査項目を重視しているのかがよく分かります。90%以上の金融機関が重視していると回答している審査項目は以下のとおりです。

  • 完済時年齢(99.0%)
  • 健康状態(98.5%)
  • 担保評価(98.2%)
  • 借入時年齢(96.8%)
  • 年収(95.7%)
  • 勤続年数(95.6%)
  • 連帯保証(94.2%)
  • 金融機関の営業エリア(90.6%)

 

☟国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001333029.pdf

この調査によると、完済時年齢については99.0%の金融機関が審査項目として重視しているということです。住宅ローンは長期間にわたって支払っていくことになりますので、どの金融機関も完済年齢の上限を設定しています。それまでに無理なく返済が可能かどうかを判断しているようです。

次に、健康状態が98.5%の金融機関が重視項目としています。住宅ローンを契約する際に併せて団体信用生命保険へ加入しなければいけません。団体信用生命保険は住宅ローン返済中に万が一、契約者が亡くなったり、健康上返済できない状態に陥った場合に保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。健康状態が悪く団体信用生命保険に加入できないとなってしまうと住宅ローンの申し込みができなくなってしまうということです。

次いで、担保評価が98.2%の金融機関が重視項目としています。万が一、住宅ローンの返済が滞った時には債権者は抵当権に入れている担保物件を売却し債権回収しようとしますので、当然ですが、融資する物件の担保評価も重視項目として判断します。

事前審査が通らない原因

住宅ローンの事前審査に通らない原因としていくつか考えられます。

年齢(完済時・借入時)

上でも書きましたが、年齢についてはどの金融機関も完済年齢の上限を設定しています。ほとんどの金融機関は75~80歳を上限としています。返済期間が金融機関の設定する完済年齢上限を超えてしまう場合は組み立てが難しいです。また、年齢の下限設定も20歳と設定されていることが一般的ですので、あまり若すぎる年齢での借入れも難しいです。

健康状態

基本的に団体信用生命保険に加入できないと住宅ローンは借りることができません。対象となる疾病に関しては保険会社によって違ってきますが、持病で投薬を受けている場合に同じ病気でも処方薬によって審査が通る場合もあるので、病名(通院歴・入院歴・手術歴)・処方薬を正確に把握して告知しましょう。

年収

住宅ローンの審査に通らない大きな原因のひとつは、やはり年収でしょう。金融機関は、貸した融資金を利息込みで返済してもらわなければいけませんので、申込者の年収は非常に厳しく審査します。

ただし、申込者の収入が重要といっても、年収が高ければ審査に通るというわけではありません。額と合わせて、返済負担率によって判断されます。ギリギリの借入れを希望すれば通らないですし、逆に年収が低くても余裕のある組み立てであれば審査に通る可能性は高いです。

また、住宅ローンは長期間にわたり返済をしなければいけませんので、収入の安定性をチェックする際には勤続年数と勤続先の規模を参考にします。勤続年数が長ければ今後の利殖リルは低く、勤続先の規模が大きいほど倒産や減給の可能性は低いですし安定すると判断されます。

ブラックリスト

過去の借入れで事故歴がある場合は審査に大きく影響が出てしまいます。クレジットカードの延滞記録は5年間残るといわれています。もし、自分自身の個人信用情報を調べて支払いの延滞記録が残っていたら、記録の残る一定期間が過ぎるまで、住宅ローンを我慢しなければならないかもしれません。

事前審査を通すためのポイント

これまで書いてきた、金融機関の重視する審査項目や審査に通らない原因をもとに、事前審査申込みの前にある程度ポイントを押さえていく必要があります。

そのためには無理のない返済計画の組み立てをする必要があります。完済年齢が高齢になる場合は返済期間を短縮するか、借入額を減らすことで無理のない返済計画にできます。

また、少しでも頭金を多く準備できれば、借入額や返済期間を減らすことができます。ただし、頑張りすぎてしまうと困ります。いざという時にギリギリにならないよう、手元に現金を残しておくことも必要です。

無理な、ギリギリの組み立ては金融機関側としても厳しい判断をしますので、ある程度余裕を持たせた組み立てが必要となってきます。

住宅ローンの借り換えについて

借り換えとは、住宅ローンの返済中に別の金融機関と新たな住宅ローンを組み直すことをいいます。住宅ローンの見直す方法でよく使われる手法です。

借り換えの目的は、現行の金利よりも低い近隣の金融機関へ借り換えをすれば、利息を減らして全体の支払いを抑えることができます。ただし、以前に住宅ローンが一度組めたからといって必ずしも借り換えの審査に通るというわけではありません。

以前に住宅ローンを組んでから、新たに車のローンや教育ローンなど、借り入れを増やした場合には、返済負担率が高くなります。審査時の返済負担率の計算では住宅ローン以外の返済も含まれるのです。これが原因となって借り換えの審査に通らない場合もあります。

また、借り換えの際にも団体信用生命保険への加入が基本的には必須とされます。借り換えの場合は、当初借入時から年を重ねていることにより健康状態が悪くなっている恐れもあります。健康状態を理由に団体信用生命保険に加入できない場合には、やはり借り換えも難しくなります。

加入が厳しいという場合には、審査基準が緩和されている「ワイド団信」や団体信用生命保険への加入を任意としている住宅金融支援機構の「フラット35」なども選択肢にしてみましょう。

まとめ

近年の住宅ローンは超低金利で推移していますので、返済の見直しで他の銀行への借り換えを検討しようと思っている方は多いと思います。借り換えについては以前の住宅ローンを借りられたからと安心はできません。あくまでも現時点での収入・資産状況や健康状態で判断されますのでしっかり準備しましょう。一度審査に落ちてしまうと、改善されない限り審査を通すことが困難となりますので気を付けましょう。

このブログを発信している私たちグラビティホーム株式会社は「相談実績800件以上」の住宅ローン返済相談に特化した専門家として『住宅ローン返済110番』を運営する不動産会社になります。

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