不動産物件における競売・・・債務者と債権者のメリット・デメリット

不動産競売とは

一般的に『競売』は、民事執行法に基づき、銀行等の債権者から、不動産を担保に入れてお金を借りた債務者（物件所有者等）が、借入金を返済しない（できない）際に、これらの債権者が債権回収を目的に、裁判所に申立て、裁判所によって強制的に不動産を売却する制度になります。
債権者にとっては、債務者との接触はありませんので、有無も言わさず粛々と法律に乗っ取り、回収作業が完了できるといったような内容です。

 今日は、不動産業の中でもこの辺を簡単に触れていきます。

不動産が競売にかけられる状況と流れ

債務者は不動産を担保に資金を融資し、住宅ローンを組みます。その後何らかの理由で返済できなくなった（債務不履行）際に「任意売却」という過程を経て『競売』の手続きが実行される。と言った流れになります。（これは不景気には増える傾向にあり）単純に債権者が貸したお金を回収できなくなる前に、債務者の所有していた不動産を売却して融資したお金の返済に充ててもらう。

①競売開始決定→②現状調査→③物件情報の開示→④入札開始→⑤開札→⑥売却代金の納付と所有権の移転

ザックリ見てみるとこんな流れになります。

通常、ローンを組む時には不動産に抵当権が設定されますので、債権者は不動産物件を競売にかけて、他の債権者より優先的に弁済を受ける事が出来ます。

競売が終わると物件の所有権は落札者へ移行するため、引き渡し命令・強制執行によって強制的に家から出されてしまい、二度と入ることができなくなります。

こうした競売を回避するためには、ローンを滞納しないことが何より大切になってきます。住宅ローンの滞納はくれぐれも気を付けましょう。

競売における債権者と債務者のメリット・デメリット

債権者

・メリット

裁判所に申し立てて、強制的に不動産を売却して債権の回収を図れる。
債権者は、債務者と一切接触せずに、回収作業が完了できる

といった程度でしょうか。

・デメリット

①手続きから回収までに時間を要する・・・管轄の裁判所によっても違いますが、申立～競売完了するまで約５ヶ月～６ヶ月程度の期間を要する。
債権者が競落代金の配当を受けられるまでに、さらに期間がかかるので、債権者の債権回収は任意売買よりかなり長い期間がかかってしまう。

②価格が相場より安く設定される・・・　競売の場合、買受希望者は事前に建物の中は見れないことになっています。建物の中を見れるのは、落札して代金納付を完了して、居住者の退去後。一般の相場の約７０％程度。

③費用がかかる・・・申し立て時点で、費用の概算額を予め裁判所に預納金として納付しないといけない。

債務者

・メリット

任意売却に比べたとき、債務者にとっても債権者にとっても、競売のメリットはほとんど無いのが事実です。

しいてメリットと考えるなら

①債権者によって手続きの全てが完了するまでの期間は通常５ヶ月～６ヶ月を要するため、債務者は、その期間は居住し続けることができる。。といったことくらいかと。。。

②手続きが無い・・・手続きは全て債権者と裁判所が行うため

③自己破産を競売の後に行うと、残債務の返済が全て無くなるため、いくらで不動産が落札されても関係が無くなる。

・デメリット

①引っ越し（立ち退き）の時期についての交渉は不可能・・・入札が終わり、買受人が買取金額をの納付したら退去（強制執行）させられます。

②売却後に残った借入金返済について交渉の場が無い・・・競売は手続き自体が、全て裁判所でおこなわれるため、残債についての交渉できにくい（接する場が無い）

③近隣の人達に、競売の状況が知られてしまう・・・競売の申立実行後、裁判所は「配当要求終期の公告」という手続きを行い、競売の申立のあった事実を公表します。
この情報はネットなどで配信する業者によって、拡散し、転売しようとしたり、代行業務を受託しようとする業者は多いという話です。

④引っ越し代を請求する権利が無い・・・競売で売却される場合、引っ越し代を請求する権利は在りません。（稀に交渉により買受人が準備してくれるケースもあるようですが、ほぼないと言えます。）

最後の切り札の「任意売却」で競売を回避できる

任意売却とは、競売にかけられる前に、住宅ローンの返済の困窮者が、生活を建て直すための方法の1つになってきます。競売と比べるとかなり有益と言えるでしょう。

競売は、上で説明したとおりの内容ですが、裁判所の手で強制的に売却され、有無を言わさずに売却され、居住者は出ていかされますが、任意売却は、売主の債権者の承諾を得て、不動産物件を自ら売却する方法です。

不動産に抵当権が設定されている場合、通常売買では、売主は抵当権を全て抹消したうえで、買主に不動産を引き渡すことになります。

抵当権が付いたままで売買することはできますが、稀になります。

本来なら、抵当権を設定した銀行などの金融機関は、ローンを全て返済しないと抵当権の抹消には応じてくれません。

ですが売却してもローン返済が残るオーバーローンの場合、不動産の売買金額よりも借入金の方が多く、売却金を借入金の返済にあてても借入が残ります。その場合は当然ローンを全額返済できません。

こういう状況の際に、競売になる前に、金融機関と交渉してローンの返済が全額返済できなくても抵当権の抹消に応じてもらい、許可の元を物件の売却を進める事ができる制度が、最後の切り札『任意売却』という制度になります。

まとめ

今回は、主に住宅ローン不履行からの「競売」の債務者・債権者其々の目線からメリット・デメリットを考えてみましたが、任意売却と比べて利点が少ないのが解りましたね。

任意売却については、別のブログで詳しく説明していきますので、気になる方は是非チェックしてみて下さいね。

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