不動産の共有名義、メリットとデメリットを解説

2020.07.24
住宅ローン

マイホームの購入を考えるときに、単独名義か共有名義かを悩む瞬間が必ずあります。

単独名義にするか共有名義にするかは、税金やその後の生活にまで関係してきますのでどちらにするのかは慎重に判断しましょう。

単独名義と共有名義

マイホームの購入した場合、名義人の登記をします。購入資金を住宅ローンでも自己資金でも1人で調達した場合は、その人の単独名義となります。一方で、購入資金を夫婦2人で調達した場合は、その夫婦の共有名義となります。

どちらかに収入や資産がない場合は、どちらかの単独名義にするしかありませんが、最近は夫婦共働きの世帯が多く、夫婦2人でローンを負担し、マイホームを夫婦共有名義にするケースが増えています。

夫婦共有でマイホームを買ったとき、その買った土地や建物が自分のものであることを明確にするために、不動産登記を行う必要があります。その登記にあたっては、誰がいくら出したかに応じて持分割合を決めて登記しないと、贈与税の対象になることがあります。ですので、持ち分比率はそれぞれの出資額に応じて登記することになります。これは、夫婦間であっても、親子間であっても、また、2人以上、3人、4人の場合も考えた方は同じです。

共有名義のメリット

借入額を増やせる

共有にするということは、自己資金を出資したり、住宅ローンを負担する人数が増えることですから単純に購入できる予算が上がります。住宅ローンを2人で借りる場合、ペアローンでは2人分借りられますし、連帯債務では収入合算された審査で借りることができます。そのため、夫だけでローンを組むよりも借入額が増えることもメリットです。より大きな金額の物件を購入することが可能になるため、希望する物件の条件を上げることができます。

住宅ローン減税をそれぞれが受けられる

住宅ローン減税とは、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

加えて、消費税率10％が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。住宅ローンを借りてマイホームを購入した場合、住宅ローン減税を受けることができます。

ただし上限が設けられているので、控除される額は、一般住宅は年間40万円、優良住宅なら年間50万円です。夫婦共有の住宅ローンの場合はそれぞれに住宅ローン控除が適用されるので、控除される額を引き上げることも可能です。

売却時の3000万円特別控除をそれぞれ利用できる

マイホームを売って利益が出たときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。共有名義なら、この3000万円特別控除の適用を名義人数分、受けられるようになります。

ただし、この3000万円特別控除は、先に書いた住宅ローン減税と同時併用はできませんので注意です。

共有名義のデメリット

どちらか一方の収入が減った時のリスク

夫婦共有名義の住宅ローンを組んだ時の一番に心配なことが、例えば妻が出産や子育てなどで退職してしまった時、妻だけに関わらずどちらか一方の収入が減った時、無くなった時でも住宅ローンの支払いはそのまま続くということです。

離婚時にもめる可能性

マイホームを共有名義にすると、離婚時に財産分与やこれからのことで可能性が高くなります。夫婦が離婚してしまった場合、仮に夫がマイホームの売却を希望していても、共有名義人である妻が反対して住み続けることを主張した場合、売ることができなくなります。

共有名義になっている不動産の売却には全員の署名・捺印が必要になり、時間がかかります。共有名義人のうち一人でも反対する人がいた場合、不動産全体を売ることができなくなってしまいます。

相続時に権利関係が難しくなる

共有名義で相続が発生すると、名義人が増えて権利関係が複雑になることも想定される。

夫婦に子どもが2人いる場合。夫が亡くなると、相続人は妻と2人の子どもの3人になる。相続割合では妻が2分の1、2人の子どもが4分の1ずつ相続することになり、相続が続くと、共有名義人がどんどん増え枝分かれしていく可能性があり、売却や土地の活用などの合意を取り辛くなることが少なくないです。

身内の間だし、金額も億単位というわけではないので、そんなにもめることはないだろうと思っていても、実は相続を巡る裁判では、身内間の数百万円から1000万円前後の争いが大半を占めている。それこそ、相続が「争族」になって、人間関係を破壊する原因となってしまいますので、注意しておきたい点です。

住宅ローン諸費用・登記費用が共有人数分かかる

単独名義の場合と比べて当然ですが、有者の人数分費用がかかることになります。住宅ローンを利用する際にも、諸費用は人数分だけ費用がかかります。

共有名義の住宅ローンの注意点

共有名義の不動産で、ローンを夫婦2人で組んだ場合、次に挙げる3点に気をつける必要があります。

共有名義のローンで片方死亡した場合

共有名義で不動産を購入し、夫婦2人でローンを組んでいた場合、ローンの組み方によって返済途中に片方が死亡したときのリスクは異なります。

夫婦それぞれが単独名義で住宅ローンを借りるペアローンの場合は、2人とも団体生命信用保険に入るため、亡くなった方のローンの残債は保険金で返済されます。残された方は自分の借り入れ分だけを返済していく形です。

連帯債務型は夫婦の片方が主債務者になり、もう一方が連帯債務者になります。民間の金融機関の連帯債務型は主債務者しか団体生命信用保険に入れないため、連帯債務者が死亡した場合には、主債務者の負担が大きいというリスクがあります。

フラット35の場合は、主債務者も連帯債務者も団体生命信用保険に加入できるため、万が一のときも安心です。

共有名義の持分比率とローン

共有名義で不動産を購入する場合、購入資金の負担割合と同じ持分比率で所有権の登記を行うのが基本です。購入資金の負担割合と異なる持分比率で、登記を行った場合には贈与税が発生します。

たとえば、物件価格が5,000万円で、頭金は夫が300万円、妻が200万円を出して、夫名義で2,700万円、妻名義で1,800万円の住宅ローンを組んだ場合、負担割合に応じた持分比率は夫が3/5、妻が2/5です。この場合に、持分比率を1/2ずつとして所有権の登記をしてしまうと、5,000万円に対して、「1/2―2/5＝1/10」の持分にあたる500万円の贈与が夫から妻にあったとみなされ、贈与税の課税対象になってしまうのです。

ライフステージによる変化への対応

ペアローンや連帯債務型で夫婦で住宅ローンを組むと、1人で住宅ローンを借り入れるよりも大きな金額の融資を受けることが可能です。

しかし、住宅ローンの借入期間の間には、妻の妊娠や育児によって子育てと仕事の両立が負担となり、正社員からパートに働き方を変えたり、退職したりすることも考えられます。夫の方も転職によって収入が下がることがあるかもしれません。ライフステージが変化しても無理なく返済することができるか、返済計画をきちんと立てておくことが大切です。