住宅ローン返済、収入減に陥った時の対処法

まだまだ収束の見えない新型コロナウイルス感染症の影響ですが、住宅金融支援機構では住宅ローンの返済が困難となった「フラット35」の利用者の返済支援のためさまざまな返済方法変更メニューを用意して相談に応じています。実際、住宅ローンを抱えている人の相談件数は増えています。5月末時点でのコールセンターへの相談件数は累計で2265件、返済方法変更の承認件数は1206件となっています。

フラット35の返済相談件数が急増

6月4日に住宅金融支援機構がプレスリリースしている記事ですが、5月末時点での返済相談件数のデータが以下のグラフです。

2月時点で15件だった相談件数が、3月には214件、4月には1158件、5月には878件と累計で2265件となり大幅に増えているのが分かります。

フラット35の返済方法変更メニュー

住宅金融支援機構では住宅ローン返済困難者を対象に、返済方法変更メニューを3つ用意しています。

➀返済特例

返済期間の延長し、毎月の返済額を減らす変更内容です。

返済特例は、以下の3つの項目全てに当てはまる方が対象となります。

経済事情や病気等の事情により返済が困難となっている方

「経済事情」とは、倒産による解雇、リストラによる転職・退職・出向による減収、業績悪化などによる給与・ボーナスの減収、超過勤務減による減収などが該当します。また、自営業の方は、業績不振による倒産・廃業、受注減や売上減による減収などが該当します。 「病気等」とは、病気、事故によるけがや後遺症、高度障害、家族の発症による介護などによる減収・支出増が該当します。

以下の収入基準のいずれかを満たす方

(1) 年収が機構への年間総返済額の４倍以下

(2) 月収が世帯人数×64,000円以下

(3) 住宅ローン（機構に加え、民間等の住宅ローンを含む。）の年間総返済額の年収に対する割合（以下「返済負担率」という。）が、年収に応じて下表の率を超える方で、収入減少割合が20％以上

収入減少割合は（前々年の収入額－前年の収入額）÷前々年の収入額×100で計算されますが、直近の収入見込み等による審査が可能な場合もあります。

返済方法の変更により、今後の返済を継続できる方

これら3つの当てはまる人は、完済時の年齢上限を80歳として返済期間の延長、最長15年の返済計画の変更ができます。また、これら3つに当てはまり、尚且つ現に失業中である人、または、収入が20％減少した人は、プラスして最長3年の元金据置期間の設定にも応じてもらえるとのことです。ただし、過去に返済特例を受けたことのある人は、過去に適用された延長期間（元金据置期間）と合わせて最長15年（最長3年）となります。

➁中ゆとり

一定期間、返済額を軽減する変更内容です。

機構と相談して、毎月の返済可能額を計算します。例えば、元金据置のように金利だけを払う返済方法に変更すると、当面は金利分だけで良くなるため大幅に毎月の返済額は減らすことができます。ただし、元金が全く返済されていませんので「ゆとり期間」終了後は、借入当初よりも毎月の返済額が増加するか、返済期間が長くなり返済総額は増加します。ですので、サラリーマンの人ですと失業した場合、自営業の人ですと休業に追い込まれた場合のように緊急措置に場合には有効なのではないでしょうか。

➂ボーナス返済の見直し

文字通り、ボーナス返済が負担になっている人に対してボーナス返済付きの変更、ボーナス返済分の返済額の内訳変更やボーナス返済の取り止めを条件変更する内容です。

ただし、ボーナス払いを取り止めにすると、その分が毎月の返済額に上乗せされ、当然毎月の返済額が増えてしまいます。ですので、返済期間の延長ができる「返済特例」と組み合わせて検討することが良いのではないでしょうか。

これらの3つの返済方法変更メニューを選択し機構が承認している件数が1206件となっています。

「フラット35」に限らず、住宅ローンにおいて各金融機関は返済計画の見直し等の対策を実施しています。これらのことを参考に借入先の金融機関へ問い合わせして詳細を確認してみてください。

住宅ローンを滞納すると

万が一、失業しても、倒産などの会社事情であれば、年齢や勤続期間などによって、90日から330日の間、雇用保険の基本手当（いわゆる失業手当）が出るが、それにしても会社員時代に比べれば現役時代のおよそ50～80％となり、収入は減少し、給付期間が終了すれば、収入はゼロになってしまう。

そうでなくとも、勤務先の業績悪化によって給与カットやボーナスカットなどを行う会社が増えており、収入がゼロにならないまでも、大幅な収入減になってしまう人も増えてしまうでしょう。

しかし、住宅ローンの返済原資がなくなって、住宅ローンを滞納すると大変なことになります。まず、待っているのが、優遇金利適用の除外。多くの人は、住宅ローンの優遇金利制度を利用して、店頭表示金利よりかなり低い金利の適用を受けているが、その金利引き下げがなくなってしまいます。

滞納が続くと任意売却や競売に

たとえば、現在の大手銀行などの変動金利型住宅ローンの店頭表示金利は2.475％（2020年7月）が一般的な水準だが、実際には優遇金利によって0.3％台から0.6％台の金利で借り入れている人が多いのです。それが、滞納が発生すると優遇金利制度が適用から外れ、店頭表示金利の2.475％に適用金利が上がり、毎月返済額は以下のように増加する。

例えば、「借入額3000万円、35年返済・ボーナス返済なし」の場合

【変動金利0.6％】

毎月返済額:7万9208円

優遇金利制度の適用が外れ適用金利が上がると

↓

【変動金利2.475％】

毎月返済額:10万6846円

毎月返済額が2万7638円も増加します。滞納するほど困っているのに、その上返済額が増えては返済できなくなるのが誰にでも分かりますよね。

結果、滞納が数ヶ月続くと銀行は保証会社から住宅ローン残高相当の代位弁済を受け、債権者は保証会社になり、厳しい取り立てが始まる。返済できないと、任意売却を求められたり、競売にかけられたりして、マイホームを失ってしまうことになります。

そうならないためには、返済が厳しくなった段階で、延滞する前に銀行・金融機関に返済条件の変更（リスケジュール）の相談するのが良いでしょう。

現在は、コロナ禍で返済に困っている人が増加しているため、金融庁でも銀行などに住宅ローン借入者からの返済に関する相談があれば、柔軟に対応するように要請をしています。それにより、条件変更などによって当面の返済額を減額するなどの救済策が適用され、返済を継続しやすくなります。

現在は、“3密”を避けるために、電話やインターネットでの相談にも応じているところが多いので、とにかく借入先の銀行・金融機関に相談してみる必要があります。

相談の結果、返済条件の変更（リスケジュール）によって返済額を減額できた件数も増えている。上の表でも紹介しましたが、4月は198件だったのが、5月には1006件に達している。5月までの相談件数の累計2265件に対して、承認件数は1206件だから半数以上の人は、条件変更に応じてもらえていることになる。相談から実行までには一定の期間がかかりますので、今後はこの数字もどんどん高まっていくと予想できます。

とはいえ、これらの猶予策はあくまで一時しのぎに過ぎません。決して返済免除ではありません。「返済特例」で返済期間を延長すれば、当面の返済額は減っても、完済までの総返済額は増加する。したがって、収入が回復した段階で、元の返済期間に戻すなどして、できるだけ返済特例による総返済額増加を抑えるようにするのが良いでしょう。

住宅金融支援機構の「フラット35」に限らず、住宅ローンにおいて各金融機関は返済計画の見直し等の対策を実施しています。これらのことを参考に借入先の金融機関へ問い合わせして詳細を確認してみてください。

まとめ

いずれにしても、こうした救済策があることを頭に入れておき、万一のときにも速やかな行動を取れるようにしておくのがいいでしょう。滞納してしまってからでは、選択肢が限られ手遅れになる可能性もあるので、十分に注意しておきたいところです。

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