住宅ローンを滞納して、残債有りのまま競売で手放すとどうなるの？

2020.07.27
任意売却

住宅ローン～競売までの流れを考えてみましょう

一般的に、ご自宅や不動産を購入する人は住宅ローン・担保などで何千万円という資金を借入してローンを組んで購入してると思いますが、世の中が不景気での収入ダウン、最近だとコロナウィルスなど対外的な理由によってローンの返済が滞ってしまうなんてことは、誰の身にも突然降りかかってくる事は十分にありえます。若年層の人口が少なく、これから不況が来ると言われている今の日本では尚の事でしょう。

そして、住宅ローンの返済が滞った先に待っている事は、夢にまで見てやっとの思いで購入したマイホームが「競売」によって、強制的に売られてしまう。という事です。

今回は、この競売になると一体どうなってしまうのか？またそうならない為の方法なども簡単に説明していきます。

皆さんも少しでも不動産に関する知識を持ったうえで、無理のない住宅ローン設定や不動産の物件購入を考えるようにしましょう。

住宅ローンでは無理のない金額設定

①いくらで組めばいいのか設定額

年収の5倍以内にするのが望ましいとされていて、年収５００万円であれば２５００万円以内。この辺が家計に無理のない数字と言えるだからでしょう。

②住宅ローンの年間返済額

年収の２５%以内が安心ライン。税込み年収が５００万円の場合、２５%は１２５万円となり、1カ月当たりの返済額は約１０万４２００円です。１．５%の金利で３５年ローンを組むとすると、返済負担率25%である年間返済額１２５万円で借りられる金額は、約３５００万円になります。
年収400万円（税込みとする）の場合は約2700万円、年収600万円なら約4100万円の借入が可能です。※ただし、金利やローンの期間によって借入可能額は変わってきます。
当然と言っちゃ当然ですが、住宅ローンを取り扱う金融機関ごとに審査があり、それに通過しないと借入れできませんので、あくまで目安として考え、各金融機関に相談されると良いと思います。

③ 返済しやすい金額の目安は？

これは個々により違うので、大きく変わると思います。あくまで目安で言うならば、「毎月無理なく返済できる額」で計算してみて下さい。

現在住まわれている家賃を参考にすると良いかと思います。日本人の平均年収（※400～500万円）を考えると「5～10万円」になるのでしょうか。実際の返済可能額は人それぞれなので、皆様自身が無理なく毎月返済していける金額をもとに決めると安心だと思います。

★1つ注意点★

一軒家と違ってマンションを購入した人は、返済額意外にも、駐車場代や管理費、修繕積立費などのお金がかかってくる事があります。この数字もきちんと考えたうえで収支シュミレーションしてみる事が重要でしょう。購入時には、あくまで無理のない返済計画を立てる事が重要です。

住宅ローンの滞納から競売までの流れ

さて、次はいよいよ競売の流れについてです。家の競売は急に執行される訳ではなく、3カ月以上ローン返済をした結果放置していると執行されます。決められた期間ごとの手続き通りに進んでいきます。それまでの流れと競売を回避できる方法などを交えて説明していきます。

①ローン・担保返却の滞納（住宅ローンを３～６か月滞納）

銀行等の金融機関から、支払い通知が届きます。また３ヶ月程度滞納が続くと「個人信用情報機関」に金融事故の記録が登録（ブラックリスト）される。

②債権者から文書が届く（住宅ローンを分割で支払う権利を失う）

住宅ローンは「毎月決められた期限」に「決められた金額」を返済すること銀行と約束し契約を交わしています。債務者の方が何かを理由に住宅ローンを滞納してしまうと契約違反になり、ローンでの返済の権利を失う事となります。これを“期限の利益の喪失”と呼びます。

③裁判所より「競売」通知が届く

ほとんどの人がマイホームを購入する際には、自宅を担保に住宅ローンを組んでいます。住宅ローン返済ができなくなった場合、金融機関は差押さえの登記を行い、物件を差押え、勝手に自宅を処分できなくします。そして強制的に債権の回収を行う為に、裁判所に競売の申し立てをし、「競売開始決定通知」が届きます。

④物件の査定（３０分ほどで終了）

競売準備のための、裁判所職員（執行官）と不動産鑑定士が自宅を調査。
写真（部屋の中や、外観、周囲の環境など）競売基準価格を決めるための査定です。

⑤売却基準価格の公表（期限の喪失から３～５カ月）

査定から約１ヵ月後、最低入札価格及び入札期間の連絡がきます。(この郵便を受取り、調べる中で出てきた任意売却という言葉を初めて知る人が多くいますが、滞納３か月～６か月の間に任意売却に動くことが重要になります)
査定から約６ヶ月後に入札が行われ、このタイミングでは金融機関に応じては任意売却に応じてもらえないケースが多いです。※公的金融機関は、開札が行われるまで任意売却を受け付けてくれることもあります。

⑥入札開始（入札前日までが、任意売却完了のリミットです。）

通常、住宅ローンの滞納から10ヶ月から１２ヶ月ほどで、入札の開始が始まります。

⑦売却契約

最後に、契約書を交わして終了になります。

残債ありのまま競売にかけられるとどうなるの？

住宅ローンの支払いが滞ったものをそのままにしておくと、いずれ競売にかけられ、市場価格よりもかなり低い金額で落札されます。※一般的には、残債を超える金額で売却されることは滅多にない。

①残債の支払いはどうなるの？

当然ですが、基本的に残債の支払い義務はなくなりません。＝支払い義務が残り支払わないといけません。金融機関は分割返済を認めてくれない事も多く、その場合は残債の一括返済を求められます。※期限の利益の喪失の為

②残債を支払えない時はどうすれば良いの？

住宅ローン残債を支払えない場合、放置していると、給料を差し押さえられたり、他の不動産を所有している人は、競売にかかってしまう可能性がある。

③住宅ローンの残債を支払う能力の無い場合はどうしたらいいの？

自身の資産で支払いが難しく、家族や頼る人もいないとなると、最終は弁護士に相談するという選択肢がベストでしょう。（債務整理の相談）

弁護士に入ってもらうと、債権者が直接債務者に返済要求することなどができなくなる受任通知を送ってくれるので、債権者との接触が無くなるのと、残債への対策に時間を使う事が可能になります。知り合いの弁護士がいない場合は、まずは無料相談できる窓口などを調べて相談してみましょう。

ちなみに、住宅以外の資産がなく、貯金もない場合は、自己破産という選択肢もあります。

対処法は人それぞれですので、まずは弁護士に相談してみましょう。

競売を回避できる方法＝大きな切り札の一つ、『任意売却』とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済に困ったときに、競売にならずに生活を建て直すための方法の一つになってきます。https://loan110.jp/blog/257/

住宅ローンの滞納をした債務者が、競売になる前に、自分の意志で売却する方法です。不動産物件には大抵、購入時に金融機関などの抵当権が設定されています。しかし、売却してもなおローンが残ってしまうオーバーローンの場合、不動産の売買金額よりも借入金のほうが多く、売却した代金の全額を借入金の返済にあてても借入が残ります。当然ローンの全額を返済できないです。この時に債権者と交渉してローンの全額が返済できなくても抵当権の抹消に応じてもらい売買ができるようにするのが任意売却です。

まとめ

競売について説明しましたが、有無を言わさず退去や売却に進んでいく競売は避けたいものです。そして競売をさける有益な方法の1つが「任意売却」。有無を言わさずに執行され追い出されてしまう競売になる前に、この任意売却に向けて行動する事が重要です。任意売却は成立するまでに、平均1ヶ月～3ヶ月程の期間が必要になってきます。

当たり前な話ですが、ご相談のタイミングは時期が早ければ早いほど、解決の可能性も高くなる事を知っておきましょう。ここポイントです。
特に、裁判所からの通知が届いている方は、急いで任意売却専門の不動産業者に連絡を。

早い時期の対応が大事な任意売却なので、ベストな時期は住宅ローン返済の見通しが立たなくなった地点で相談することを強くお勧めします。

専門業者は、経験が豊富ですので、競売にならないような手段を一緒に考えてくれると思います。

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