住宅ローンの借り換え・条件変更と繰り上げ返済について

住宅ローン返済に困難な兆候を感じ始めた時に、見直して家計の負担を減らしたいと考える人は非常に多いと思いますが、実際にどのような方法があるのか、それぞれのメリットとデメリットを踏まえて紹介していきます。

住宅ローンの見直しというと「借り換え」や「繰り上げ返済」が思い浮かぶかと思いますが、将来を見据えて計画することが効果的です。

借り換えとは

今借りている住宅ローンを、他の銀行で金利や諸条件の良い住宅ローンに借り換えるということです。仕組みとしては、新たに融資を受ける住宅ローンで、今借りている住宅ローンを一括返済するのです。住宅ローンは、借入額が大きく最長35年の長期返済となり、金利変動が返済額に大きく影響するので超低金利が続いている昨今は住宅ローンの借り換えをする方が増えています。

借り換えをするポイントとしては

• 現在借入している返済金利よりも金利水準が低い
• 変動金利、短期固定金利の切り替え時期
• 月々の返済額に負担を感じる

これに当てはまる方には効果的かと思います。

借り換えすることのメリット

利息が減ることにより総返済額も減額

これを目的に借り換えをしますので当然ですが、支払う利息の額が減るということは毎月の返済額、総返済額が減額されます。また、新たに住宅ローンを組み直すことで、金利タイプや月々の返済額、返済年数を現在のライフプランに合わせて変更が可能です。

ですので毎月の返済金額を今までと変わらない水準にして、返済期間を短くすることも可能です。

団体信用生命保険の見直しができる

住宅ローンを組むときは団体信用生命保険への加入が一般的ですが、最近の団体信用生命保険は従来のものよりも保障内容が充実しています。ひと昔前の団体信用生命保険といえば、死亡や高度障害状態のみの保障でしたが、最近の団体信用生命保険は「三大疾病特約付」「八大疾病特約付」という商品があり、がん、脳卒中、急性心筋梗塞、糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病になった時もカバーしてくれるものもあります。

それぞれの疾病の「所定の状態」に関しては商品や金融機関によっても異なりますのであらかじめ確認は必要ですが、従来のものと比べ保障内容が手厚くなっています。

借り換えすることのデメリット

手数料・諸費用がかかる

借り換えには手数料や諸費用がかかってきます。具体的な金額は銀行や新たな借入れ金額や返済期間、金利などによって異なります。

• 全額繰上返済手数料（数千円～３万円程度）
• 抵当権抹消登記費用（２万円程度）
• 保証料（数十万円）
• 事務取扱手数料（数万円）
• 契約印紙代（数万円）
• 抵当権設定登記費用（数万円）

これらの費用を含めて借り換えすることもできますが、この諸費用を差し引いてもメリットが出るかどうか検討するようにしましょう。

新たな借入れ先の審査がある

新たに住宅ローンを借りるのにも当然審査があります。マイホーム購入時と比べて収入が減っていたり、支出や他のローンが増えていたり、返済能力が下がってしまっていた場合は審査に影響してしまいます。また、団体信用生命保険の加入についても健康状態が悪化している場合は加入できない可能性もあります。

借り換えでメリットの出る目安

借り換えによる一番のメリットは支払う利息の額が減るということですが、諸経費等がその分を上回っては意味がありません。一般的な目安というのは

• 借り換え前後の金利差が1％以上
• ローンの残債が1,000万円以上
• 返済期間が10年以上

このように言われていますがこの条件に当てはまらないケースもありますので、一度シミュレーションをしてみましょう。

条件変更（リスケジュール）とは

リスケジュールは具体的に言うと、住宅ローンの返済が困難になってきたときに相談し、借入先の金融機関に一時的な返済を猶予する、または返済期間を延長してもらう交渉をすることです。

一時的な猶予というのは、決められた一定期間は元本の返済を行わず、金利のみの返済をしていく方法です。一定期間は6ヶ月～1年が一般的です。

一方で返済期間の延長というのは、明確なルールはありませんが金融機関の定める完済年齢、返済期間を超えない範囲で期間の延長を認めてもらう事です。

リスケジュールでのメリット

一時的な返済猶予、期間の延長と認めてもらえると、一時的に資金繰りが楽になります。決められた一定期間は返済金額が減額されますので、生活の立て直しが可能となります。

リスケジュールでのデメリット

返済期間が長くなると総返済額が増える

毎月の返済額を減額する場合、リスケ期間終了後に元本返済が再開するので毎月の返済額が増額します。

優遇金利が無くなり通常金利になる

住宅ローンの延滞や、返済スケジュールの変更（リスケ）が行われると、優遇金利制度の対象外になります。金利優遇が無くなると返済額が大きく変わります。

借り換えが難しくなる

当初の返済条件で返済ができず、リスケを利用したということで、金融機関内での債務者の評価が下がってしまいますの、絶対にできなくなるというわけではありませんが、借り換えへのハードルは高くなります。

繰り上げ返済とは

繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済中にまとまった余剰資金を使って、約定返済（毎月決まった金額を決まった日に返済すること）以外で住宅ローンを返済することです。

効果としては2パターンあり、繰り上げ返済するお金を元本の返済に充てると、元本を一気に圧縮できるので、毎月の返済額を変えずにすると返済期間が当初より短くなる返済期間短縮型と、元本を圧縮し、返済期間を変えずにすると毎月の返済額を減らすことができる返済額軽減型とあります。

繰り上げ返済のメリット

ほとんどの人が30～35年の長期間をかけて返済計画を組みます。金額が大きければ利息も当然高くなります。繰り上げ返済するメリットは、この利息をカットできるのです。

繰り上げ返済のデメリット

無理をして家計を圧迫

当然ですが、繰り上げ返済をすると住宅ローンの残債は減りますが、手元の資金が無くなります。手持ち資金がない中で無理に繰り上げ返済をしてしまうと、急な出費に対応できなくなり住宅ローンよりも高い金利の金策に走ると本末転倒です。あくまでも余剰資金で繰り上げ返済をするようにしましょう。

住宅ローン控除の利用要件から外れる可能性

住宅ローン控除の利用要件は、借入期間が10年以上あることです。繰り上げ返済によって残期間が10年を切ることになれば控除が使えなくなりますので注意が必要です。

繰り上げ返済のベストタイミング

上でも書きましたが、住宅ローン控除の利用要件や固定金利期間中に繰り上げ返済をすることのペナルティがありますので、住宅ローン控除明けの固定金利期間の切り替えのタイミングが一番繰り上げ返済には良いタイミングと言えます。

住宅ローンの見直しは老後の安心につながる

ここまで、住宅ローンの見直し方法として、「借り換え」「条件変更（リスケ）」や「繰り上げ返済」を見てきました。いずれも利息の軽減のための方法というイメージがありますが、それだけでなく、老後の安心のために活用することが重要です。

老後の安心というのは、定年退職し年金生活に入っても家計が無理なく回ることを言っています。日本人の平均寿命が女性87.45歳、男性81.41歳と超長寿社会となった今、住宅ローンの見直しというのにはこうした長期的な視点が必要です。

現状の住宅ローンは、金融機関によっても違いがありますが最長35年、完済年齢75～80歳までの範囲で組むことができます。40歳の人が最長の35年で組むと完済時に75歳になります。65歳になると年金生活が始まりますが、収入は現役時代より大幅減となるのが一般的です。

それなのに年金生活開始後10年間も現役時代と同額の住宅ローン返済が続くわけです。これでは老後に大きく負担がかかります。仮に住宅ローンの借り換えをしたとしても、完済年齢が借り換え前のままでは老後の安心が得られない場合があるのです。

まとめ

目標とすべきは公的年金を受給する65歳までに完済させることだと思います。その方法として「借り換え」「条件変更」「繰り上げ返済」を上手く利用してライフプランニングをしましょう。

私たちグラビティホーム株式会社は「相談実績800件以上」の住宅ローン返済相談に特化した専門家として『住宅ローン返済110番』を運営する不動産会社になります。

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