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住宅ローンの返済に困ったときの3つの解決方法

マイホームを購入する人の多くが、金融機関から融資を受け、住宅ローンを利用していると思います。何ごともなく毎月のローン返済ができているうちは問題も感じることも少ないと思います。

ただし、突然の病気やケガ、ボーナスカットなどの収入減、親の介護、子ども学費などの支出増など、誰にでも起こり得る、住宅ローンを組んだ当初にはなかった収入減、支出増が発生することにより、住宅ローンの返済困難に陥ることがあります。

そして、カードローンや消費者金融を利用しお金を工面している人も少なくありません。金利の低い住宅ローンの返済を、金利の高いカードローンなどの利用から返済に回すことは本末転倒で、最悪の悪循環に入ってしまいます。

住宅ローンの返済を滞納してしまうと、どんなことが起こってしまうのか、また、滞納をしてしまう前、滞納をしてしまった場合にどんな対処法があるのかを解説していきます。そして、マイホームを失ってしまう前に、早めの行動で問題解決をするようにしましょう。

住宅ローンを滞納してしまうと…

住宅ローンの返済が滞ってしまうと、金融機関から催促の連絡が来て返済を求められます。滞納して1・2ヶ月経過すると『支払い請求書』が届きます。さらに、2・3ヶ月経過すると『催告書』が届きます。

これらの通知が届いても支払いができない状態の場合は、早めに金融機関に相談をしましょう。金融機関から返済条件の見直し(リスケジュール)をしてもらえる可能性があります。何もせずに放置することだけは絶対にやめましょう。

しかし、何もせず放置をしてしまうと、金融機関から3ヶ月を経過したくらいに『期限の利益喪失通知』が届きます。これは、住宅ローンを組んだ時の、長期に渡って毎月分割して返済するという金消費貸借契約を破ったことで、分割して返済できる権利を失いますという通知です。ようは、住宅ローンの残債を一括返済するように求められるようになります。

そして、続いて『代位弁済通知』が届きます。これは、住宅ローンを組むときに、契約者は借入額のおおよそ2%を保証料として支払っています。金融機関はこの段階で、債務者に代わって保証会社に一括返済を請求します。ただし、債務者の住宅ローンの残債が無くなったわけではありません。債権者が、金融機関から保証会社に代わり、引き続き保証会社から一括返済をするように求められるようになります。

そして、時期としては滞納して6~10ヶ月あたりですが、裁判所が競売の手続きを開始し、抵当権に設定されている不動産を差押えたという『競売開始決定通知』が届きます。裁判所の執行官によって、対象物件の現場調査が行われ、不動産の価格が査定されます。

そして、滞納して1年ほど経過すると、『期間入札通知』が届きます。競売の入札期間などの詳細が記載されており、購入希望者がいれば申し込みができる期間のことで、通知が届いてから間もなく入札が開始されます。

このように、住宅ローンの滞納をしてしまうと約1年で住み慣れたマイホームに住み続けることができなくなる状況になってしまいます。できることであれば、返済の滞納をする前に借入れ先の金融機関に相談することです。何もしなければ、債権者は債権回収のために競売に向けての手続きが進められていきます。

競売になると

先ほど、住宅ローンの返済を滞ってしまったらどうなるかを説明しましたが、何もせずに放置してしまうと競売へと進んでいきます。

競売は、債権者(金融機関・保証会社)と裁判所との間で、強制的に手続きがどんどん進められ、債務者の意思や意見など、生活再建に向けての組み立てができる余地がほとんどありません。

競売の公告がされると、債務者の個人情報から、物件の情報、差押え内容などを不特定多数の人に広く一般公開されます。また、競売物件は内覧ができなかったり、契約不適合責任が免責ということもあり、買い手のリスクが高い売買となるので価格は相場と比べて5~6割程度で落札されることが多いです。そして、この落札価格は住宅ローンの残債に充てられますので、安価で落札されれば当然、残債が多くなります。

ということで、競売は、精神的にも金銭的にも大きなダメージが残ってしまいます。できることなら回避していきたいところです。

滞納をしてしまう前、滞納をしてしまった場合の対処法

上で書いた、競売を回避する方法として3つ紹介していきます。

*返済条件の変更(リスケジュール)

住宅ローンの返済が厳しくなった時にまず考えることは、借入先の金融機関に返済条件の見直しを相談することです。具体的には、返済期間の延長、一時的な返済猶予、ボーナス返済の見直しがあります。

返済期間の延長とは、とくに明確なルールというのはありませんが、各金融機関の設定する完済年齢や返済期間を超えない範囲で、返済期間の延長を認めてもらえることができます。

住宅金融支援機構のフラット35の場合では、完済年齢80歳の範囲で、当初の契約期間に関わらず最長15年の延長が可能です。

一時的な返済猶予とは、これは決められた一定期間(6ヶ月~1年)は元金の返済を行わず、利息分のみを返済していく方法です。

住宅金融支援機構のフラット35の場合では、①離職や病気等の事情により返済が困難となっている方②年収が年間総返済額の4倍以下の方・月収が世帯人員×64,000円以下の方・返済負担率が一定の率を超える方で、収入減少割合が20%以上の方のいずれかに該当する方③返済方法の変更により、今後の返済を継続できる方、という条件がありますが、条件を満たせば、最長15年の返済期間延長、最長3年間の元金据置き、据置き期間中の金利引き下げ交渉が可能です。

ボーナス返済の見直しとは、ボーナス返済が負担になっている人に対してボーナス返済の変更、ボーナス返済分の返済額の内訳変更やボーナス返済の取り止めを条件変更する方法です。

ただし、ボーナス払いを取り止めにすると、その分が毎月の返済額に上乗せされ、当然毎月の返済額が増えてしまいます。ですので、返済期間の延長と組み合わせて検討することが良いと思います。

これらのリスケジュールは、住宅ローンの免責措置ではありません。病気やケガ、会社の倒産、転職など一時的に世帯収入が落ちた場合の救済措置ですので、一時的な返済猶予をしてもらう事で生活再建を目指していくときにメリットはありますが、慢性的で収入の回復が見込めないと判断された場合はリスケに応じて貰えないこともありますので、注意してください。

*個人再生の住宅ローン特則を利用

個人再生の住宅ローン特則を利用とは、債務整理の方法のひとつで、マイホームを残したまま住宅ローン以外の債務を減額することを目的とします。ただし、住宅ローンは減額対象にはならずにそのまま残るという点は注意してください。

まず、住宅ローン特則とは、住宅ローンを返済中で借金の返済が困難になってしまった方が、裁判所から許可を受けた再生計画に沿ってマイホームを失うことなく債務者を経済的に再生できるようにするための制度です。

マイホームは他の財産とは違い生活の基盤となるもので、経済的更生に繋がるものです。個人再生の手続きを行った後も返済は続いていくため、その基盤を失わないように住宅を確保するために住宅ローン特則が設けられています。

ただし、住宅ローン特則を利用するにはいくつかの条件があります。

  • 住宅の新築・リフォームに必要な資金であること
  • 不動産に住宅ローン以外の抵当権が付いてないこと
  • 債務者本人が所有していること
  • 債務者本人が居住用の住宅であること
  • 代位弁済後、6ヶ月を経過していないこと

 

個人再生は手続きが煩雑になりますので、専門家である司法書士・弁護士に相談するようにしましょう。

*任意売却

任意売却とは、住宅ローンの返済が厳しくなった時に、競売を回避するために債権者である金融機関の合意を得てマイホームを売却する方法です。

金融機関が設定している抵当権を外すために、「売却価格>住宅ローン残債」のアンダーローン状態であれば問題なく売却はできるのですが、「売却価格<住宅ローン残債」のオーバーローン状態の場合は通常売却を認めてくれません。

ただし、住宅ローンの返済が何ヶ月も滞り、返済ができない状態の場合、金融機関の合意を得て売却することが可能になる場合があります。

これは、このまま返済滞納が続くと競売にかけられ、相場より安価な落札価格になるよりは高い価格で債権回収が期待できる任意売却を認めることでメリットがあるからです。

任意売却はマイホームを手放すということのデメリットはありますが、債権者との交渉で引越し費用の確保ができる可能性があったり、ご近所に何事かと知られない形で売却ができたり、売却にかかる費用の持ち出しがなかったりと、競売と比較すると金銭的にも精神的にもダメージの少ない方法と言えます。

まとめ

この他に、住宅ローンを滞納しないようにするための予防策として、ライフステージに合わせて家計の見直しをしたり、他の銀行での借り換えや、リースバックなど色々と考えられます。

私たちグラビティホーム株式会社は「相談実績800件以上」の住宅ローン返済相談に特化した専門家として『住宅ローン返済110番』を運営する不動産会社になります。

住宅ローンでのトラブルに加え、不動産の調査や査定、任意売却、債務整理のご相談も得意としております。必要な時は司法書士・弁護士・税理士との連携も取りながら、お客様1人1人に最適なアドバイス・解決策をご提案しております。

お悩みやご不安な事がございましたら、いつでもお気軽にご相談・ご連絡をいただければ明るく笑顔でご対応いたします。ご相談は無料です。

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