離婚問題のお金と住宅ローンについて

2020.08.04
住宅ローン

住宅ローンを抱えているほとんどの方が、結婚してからマイホームを購入されていると思います。住宅ローンは30～35年の長期間に及ぶものになりますので、その間には様々なトラブルが起こったりします。

今回は、そのひとつでもある離婚問題について取り上げてみたいと思います。

財産分与について

財産分与とは

離婚するときには、夫婦で購入した家や車、貯金や掛け金を支払ってきた保険はどうなるの？という疑問が浮かぶと思います。これをどうするかというのが財産分与のお話です。

財産分与とは、結婚生活中に夫婦で協力して得た財産を、離婚するときにはそれぞれの貢献度に応じて分配することをいいます。法律でも、離婚の際には相手方に財産分与を請求できる権利が認められているので、離婚前にしっかり取り決めをすることが大切です。

財産分与の対象となる財産

財産分与の対象となる財産かどうかというのは、名義は夫・妻に関係なく、結婚生活中に夫婦の協力により手に入れたものの実質的な判断によります。これらを「共有財産」といいます。

例えば、住宅や家具、預貯金や車、有価証券、保険解釈返戻金などがあげられます。結婚生活中に夫婦が協力して取得した財産と言えるものであれば財産分与の対象となります。

一方で、財産分与の対象とならない「特有財産」があります。例えば、結婚前に貯めていた定期預金や、結婚生活中でも相続で取得した不動産などは財産分与の対象にはなりません。

財産分与の対象となる財産は、原則として別居時を機銃に確定されますので、結婚前後に取得された財産は対象になりません。

ここまではプラス財産について書きましたが、住宅ローンなどのマイナス財産があります。実務上では、夫婦の共有財産（プラス財産）が債務（マイナス財産）を上回る状態の場合に、その分を分配するという処理をされるのが一般的です。

マイホームについて

離婚で大きな問題のひとつに結婚生活中に購入したマイホームをどうするかということがあります。不動産・ローンの名義が、単独なのか夫婦共有なのか、連帯保証人はどうするのか、住み続けるのか、売却してしまうのか、どうするのかを決めなければいけません。

マイホーム調査

まず、マイホームについての現状把握をしていきます。不動産の名義、抵当権などの権利関係、不動産の価格、住宅ローンの契約内容、ローンの残高などについて調査をしましょう。

住宅ローンの名義

ローンの名義人についてですか、パターンとしては「夫の単独名義」「夫の単独名義で妻が連帯保証人」「妻の単独名義で夫が連帯保証人」「夫婦の共同名義でお互いに連帯保証人」の4つが考えられます。ご自身の契約内容がどうなっているかは契約書で確認ができます。もし分からない場合は、住宅ローンを契約した金融機関に確認することも可能です。

住宅ローンの残債

住宅ローンがあといくら残っているかの残債の確認です。家を売却した場合に完済ができるかどうかを確認する必要があります。確認する方法は、借入先から定期的に来る償還予定表でできます。手元にない場合、問い合わせをすれば残高証明書を発行してもらうこともできます。

マイホームの売却価格について

マイホームを売却するしないに関わらず、今の価値を知っておくことはとても重要です。基本的に、不動産の価値は築年数が経過するにつれて下がっていきます。そして、売却したいと思っていても、売却金額で住宅ローンが完済できないと抵当権を外してもらうことができず売却ができないため、預貯金から残額分を充当する必要があります。

そういったことを把握するためには、まず不動産会社にマイホームの売却査定をしてもらいましょう。

家を売却するかどうかは、住宅ローンの残債とマイホームの売却価格を比べて判断しましょう。

「マイホーム売却価格＞住宅ローン残債」の状態をアンダーローン

「マイホーム売却価格＜住宅ローン残債」の状態をオーバーローンといいます。

アンダーローンの状態であれば住宅ローンが完済できるので、その場合は売却をした方がきれいに清算できて離婚後もトラブルになりにくいのでおすすめです。

一方で、オーバーローンの場合は、どちらかがローンを継続して住み続けるか、金融機関の合意の上、任意売却をするという方法があります。任意売却の場合は、売却をしても残債があるので、マイホームがない状態でも借金を返し続ける必要があります。

アンダーローンの場合

上でも書きましたが、アンダーローン状態の場合、住宅ローンの完済してしまえば離婚後の経済的負担が無くなるので理想的なパターンなので問題ないといえます。そして売却したお金は住宅ローンの返済に充て、余った分は財産分与の対象として夫婦で分けることができます。

オーバーローンの場合

売却価格よりも住宅ローンの残債が多いオーバーローン状態の場合は、債権者の設定する抵当権の抹消ができないため、基本的に売却することはできません。差額を預貯金などで補填することができれば売却は可能です。

ただし、預貯金もなく完済ができそうにない場合は、「任意売却」という選択肢があります。

任意売却は、住宅ローンが残っている状態でも、債権者である金融機関の合意を得ることでマイホームを市場で売却できる方法です。

離婚時に住宅ローンの残債がある場合、「元夫が住宅ローンを払い続け、元妻が住み続ける」というパターンも考えられます。ただし、元夫が支払いをしなくなったり、自己破産をする可能性もあるためローンを完済できる保証がありません。離婚した元夫による支払いが滞った場合は、連帯保証人である元妻に支払いの義務があります。しかし、元妻にも充分な収入がなく支払い能力がない場合、返済の滞納が続き競売にかけられ、マイホームを差押えられる可能性があります。そうなる前に、債権者である金融機関に相談し任意売却できるように交渉しましょう。

共有名義のマイホームを売却する場合

ペアローンなどの共有名義で住宅ローンを組んでいるケースもあると思います。当然ですが、共有名義の不動産売却は、共有者の同意が必要になります。

一方の意思で売却することはできないため、元夫は売却してスッキリ清算したいと考えていても、元妻が納得せずに住み続けて話が進まないということもあります。

また、離婚後にまた連絡を取って同意をもらうとなるとトラブルにつながる可能性もあるので、売却するのであれば出来るだけ早く、離婚時までに済ませておくことが良いでしょう。

離婚時の連帯保証人・連帯債務について

離婚するときに住宅ローンの連帯保証人から外れたいとか、住宅ローンの連帯債務を解除したいという問題が出てきます。それぞれのケースの場合を書いていきます。

住宅ローンの連帯保証人を外れたい

連帯保証人から外れるためには、3つの方法があります。

売却して住宅ローンの残債を一括返済する
他の第三者を連帯保証人として立てる。
他の銀行で住宅ローンを借り換えて、連帯保証人なしか、他の第三者に連帯保証人になってもらう

このような方法はありますが、連帯保証人の解除は非常に厳しいというのが実情です。

連帯保証人のまま離婚をしてしまうと、債務者が住宅ローンの返済を滞納すると、連帯保証人に督促がきます。離婚をしたからといって連帯保証人が解除されるわけではありません。他の銀行で住宅ローンを借り換えするにしても、元々、連帯保証人が必要だった債務者が連帯保証人なしの住宅ローンを借りるのは難易度が高くなるということは知っておきましょう。

住宅ローンの連帯債務を解除したい

夫婦共働きの場合で、夫婦で協力する形の収入合算で、共有名義でマイホームを購入された方は、それぞれが主債務者となり連帯債務といいます。連帯債務は連帯保証とは全く違うもので、それぞれの債務者が住宅ローン全額の負債支払義務を負います。どちらがどれだけの分を負担するような負担割合はありません。つまり、どちらかが支払えなくなっても、残りの1人が全額返さないといけません。責任も重いです。

連帯債務を解除する方法として3つ