競売は回避するべき？そんな窮地に使える対処法3つ

2020.10.01
競売

住宅ローンの支払いができず滞納が続いてしまい何もせず放置してしまっているという方、そのまま競売になると必ず後悔することになります。もう遅いくらいです。

競売といえば勝手にマイホームの売却が進んでしまい、いきなり出ていって下さいとなるのか？と不安に思っている方もいらっしゃるかと思いますが、対策をすることで、そのまま住み続けることができたり、仮に出ていくことになっても引越し費用を工面して貰えたり、場合によっては競売を取り下げることも可能になります。

まれに、競売になったからもう引っ越さなければと勘違いされる方がいらっしゃいますが、お金がないのに無理して賃貸物件にすぐに引っ越すことは絶対にやめて下さい。ただ損をします。競売で落札されるまではあなたのモノです。まだ住めるにもかかわらず、他の賃貸物件を借りて初期費用、賃料を支払うのは勿体ないのでやめましょう。

それでは、競売を回避するためにどのような対策をとっていくのか解説していきます。

競売とは

住宅ローンの支払いができず返済滞納が続くと、債権者の銀行・金融機関から「督促状」「催告書」などの支払いの通知が届きます。それでも応じなければ「期限の利益喪失通知」が届き分割返済する権利を失うこととなり、これ以降は一括返済しなければならなくなります。月々分割返済できなかった人が一括返済は限りなく厳しくなりますので、債権者は保証会社に「代位弁済」を請求し、保証会社は債務者であるあなたに代わり一括返済をします。

そうなると以後は、保証会社が債権者となり債務者に、遅延損害金も含め住宅ローンの全額の一括返済を求めます。応じることができなければ、債権者は債権回収のため裁判所に競売の申立てをし、強制的にマイホーム売却をする手続きをとるのです。

競売になると、早ければ5～6ヶ月で強制退去を迫られることもあります。こうなった時に選択肢は限られてしまいますがいくつか競売を回避する方法があります。

親子間・親族間売買

ひとつは親子間・親族間売買です。債権者に同意をもらう必要がありますが、親や子ども、親族に住宅を購入してもらい、賃貸物件として家賃を支払い住み続ける方法です。

ただし、問題もあります。まず、債権者である金融機関に親子間・親族間売買を行う同意をもらう必要があります。親子・親族が住宅ローン残債を全額返済できるのであれば、債権者は文句なく問題ありませんが、そうでない場合、債権者の納得できる金額で売却価格を設定しなければなりません。

次に、親子・親族が購入代金の住宅ローンを組み立てをしなければいけません。一般売買と同様に、親子・親族間での売買もそれぞれの金融機関の規定に基づいた審査基準（借入者の年収・勤続年数・勤務先規模・生活状況、保証人の有無や物件担保評価など）をクリアしなければいけません。

そして、親子・親族間売買では一般売買よりも金融機関はハードルを高く設けています。中には融資をしてもらえない金融機関もあります。

というのも融資をする側の銀行としては、一般的に親子・親族間で所有権移転をする場合は、相続や贈与があるにも関わらず、なぜわざわざ親族間での売買を行うのか、財産隠しの手段として利用されているのではないかなどの疑問が生じます。

また、特に自営業者の場合は、住宅ローンは事業ローンより金利も低いので、売買に見せかけて他の用途への資金調達に使われないかと疑われることもあるでしょう。

また、親子・親族間売買では市場価格から乖離した金額（高額・低額両方とも）で売買をされる恐れがありますので、融資の審査基準を定めるのが難しく、金額の妥当性・根拠が求められてきます。

このように、親子・親族間売買は銀行から見ると非常に怪しく、リスクの高い取引と思われています。こうした場合に、買取予定の親子・親族の方がお一人で銀行に出向き融資のお願いをしても断られる確率が高いです。必ず、不動産仲介業者と一緒に出向くようにしましょう。これらを踏まえて、銀行と交渉する必要があります。

リースバック

リースバックとは、親子間・親族間ではなく投資家や不動産会社の第三者に売却し、その買主に賃貸物件として家賃を支払い住み続ける方法です。

「売却金額＞住宅ローン残債」のアンダーローンの場合は、まとまった資金を手元に残し住み続けることができます。また「売却金額＜住宅ローン残債」のオーバーローンの場合でも、任意売却によって条件を満たせば、住み続けることができるのです。

その条件は、こちらも親子間・親族間売買と同じく、債権者の同意が必要です。同意が得られなければリースバックができません。また、売却価格の決定権は債権者（保証会社・サービサー）にあり、売却は認められても債権者の指定した売却価格にリースバックでの評価額が届かない場合は成立しません。

そして次に、買い手を見つけます。買い手からすると投資物件となりますので、都心部またはその周辺にある物件か？流通性の高い物件か？投資物件として魅力的な物件かを総合的に判断しています。

そして、引越しはせずとも賃貸物件に住むことになりますので、毎月の家賃を安定的に支払える収入があることが必要です。これから賃貸物件に住み続けますので年金収入でも構いませんが、家賃を支払える収入があることが大前提となります。そして、毎月の賃料支払いが滞ると退去させられます。

リースバックは、引越しはしたくない人、早くまとまった資金が欲しい人、相続問題を回避したい人、固定資産税やランニングコストの支払いが負担に感じている人、住宅ローン返済が困難な人などには向いている方法かもしれません。

任意売却

これら親族間売買やリースバックは、任意売却の手段でマイホームを売却しても済み続けられる方法です。

一方でマイホームを手放して他の賃貸物件に住む場合、任意売却は債権者との交渉の中で不動産を売却した代金から諸経費を支払うことができます。その中で引越し費用の確保も交渉ができます。ですので早まって売却する前に引越しをする必要はありません。

競売と比べて任意売却は、金銭的にも精神的にも負担の少ない方法ですので見ていきましょう。

売却価格に関して、競売は市場価格の5～6割程度になってしまうのに対して、任意売却は市場価格同等までとはいかないにしても近い価格で売却ができます。
プライバシーに関して、競売は物件情報、差押え内容、権利関係、使用状況など諸々広く一般公開されるのに対して、任意売却は通常の不動産取引と同様に何かあったことは分かりません。
裁判所の関与に関して、競売は裁判所の執行官が現場確認に訪れ近所にも知られてしまうのに対して、任意売却は裁判所の介入はありません。
残債の返済方法に関して、落札価格が低ければ残債も多く残るに対して、任意売却は残債があっても債権者と話し合いができ無理なく少額（5,000円～数万円）で分割返済ができます。

このように、任意売却は競売と比べて、自身の意思も反映でき金銭的にも精神的にも負担が少ない方法なのです。