マイホーム売却は状況やタイミングで手段が変わる？(通常売却・競売・任意売却の比較)

2020.10.06
任意売却

原因は様々ですが、住宅ローンの返済が困難となってマイホームの売却を手放すことを考えたときに、陥っている状況やタイミングによって手放し方が変わってしまいます。

今回は通常売却と競売と任意売却について比較解説をしていきます。

通常売却

通常売却とは、所有者の意思だけで債権者である借入先の銀行・金融機関に住宅ローンの残額を全額返済できるように売却することです。一般売却ともいいます。

まず売却を考えるときは、売却時に住宅ローンは完済できるかどうかということです。ですから今住まわれているマイホームの売却査定を受けて売却金額を調べましょう。

「売却金額＞住宅ローンの残債」のアンダーローンの場合は売却代金で住宅ローンを完済できるので問題なし
「売却金額＜住宅ローンの残債」のオーバーローンの場合でも売却代金+不足分を現金で用意できるのであれば完済できるので問題なし

住宅ローンの返済が困難になりそうという滞納する前の段階で判断ができれば個人信用情報にも傷がつかずスッキリ再スタートが切れます。

今まで住み慣れたせっかくのマイホームを手放す判断は簡単ではないかと思いますが、売却金額から住宅ローン残債分を差し引いても余裕がある場合は、思い切って売却するのもひとつの手段です。

競売

競売とは、債務者であるあなたが住宅ローンの返済が困難となり数ヶ月滞納を続けて放置してしまうと債権者である銀行・金融機関は保証会社に代位弁済を請求します。保証会社が債務者のあなたに代わって住宅ローン残債の一括返済を行うと、債権者が銀行・金融機関から保証会社に移行します。それ以後は、保証会社が債権者となって住宅ローン残債と遅延損害金を含めて一括返済を求められます。

当然毎月の返済ができなかった人が一括返済といわれても難しいですので、一括返済がされない場合に債権者は民事執行法に基づいて、債権回収のために裁判所に対して競売の申立てをすることによって、抵当権の担保として受けていたマイホームを差押さえて裁判所の権限によって強制的に売却をする手続きを行うことです。

競売になると、裁判所から執行官がやってきて建物内外の写真撮影、近隣への聞き込みなどを行い事情が知られてしまいます。そして競売の公告がされると競売参加者を募るために物件情報、不動産評価や差押えなどの諸権利関係が広く一般公開され不特定多数に見られてしまいます。

また落札価格については、内覧ができなかったり、契約不適合責任が免責であるため、落札者のリスクが大きくなるのでおよそ市場価格の5～6割程度にしかならず、落札代金は住宅ローンの返済に充てられますので、安価で落札されれば当然、債務は多く残ってしまします。

ですから、競売は債務者にとって精神的にも金銭的にも負担の大きな手続きといえます。

それを回避する方法が任意売却です。

任意売却

任意売却とは、住宅ローンの返済困難となり滞納を続けてしてしまうと競売の手続きが進められます。上で説明した競売を回避するために、債権者である借入先の銀行・金融機関の同意を得て一般市場でマイホームを売却することです。

「売却金額＜住宅ローンの残債」のオーバーローンの場合は売却金額だけでは住宅ローンを全額返済できません。そして差額分も現金で用意できない場合は、任意売却で解決することができます。

なぜ任意売却というスキームがあるのかというと、少しでも高い金額で売却することは、1円でも多く債権回収をしなければならない債権者である金融機関・保証会社にとってもメリットがあり、住宅ローン返済のある債務者（所有者）にも売却代金から住宅ローンの返済をし、債務が多く残らない任意売却は両者にとってメリットのある方法といえます。

住宅ローンの返済滞納から競売までの流れ

返済滞納１～２ヶ月

【債権者からの支払い請求】滞納している住宅ローン、遅延損害金を請求

返済滞納２～３ヶ月

【債権者からの催告書】期日までに滞納している住宅ローンの元金、利息、遅延損害金を支払わないと債務者は住宅ローンを分割して支払う権利を失いますと書かれており、さらに債権者は保証会社に代位弁済を求めますと書かれています。

返済滞納３～６ヶ月

【期限の利益喪失通知】金融機関との間で取り交わした金銭消費貸借契約に基づいて「住宅ローンを毎月分割して支払って良い」という契約内容による権利「期限の利益」を失うことになり以後は一括返済しなければならなくなります。

【代位弁済通知】保証会社が債務者に代わって住宅ローンの残額を金融機関に支払いましたというお知らせです。これが届いたらもうおしまいという訳ではなく引き続き保証会社から請求が来ます。そこで一括返済がされない場合はそのまま競売の手続きが進められます。

返済滞納６～１０ヶ月

【競売開始決定通知】金融機関の申し立てにより裁判所は競売手続きを開始し「担保不動産を差し押さえました」という通知。

【裁判所の執行官による現況調査】法律に基づき、競売の基準価格を査定するため裁判所の執行官が調査に来ます。調査当日は執行官と不動産鑑定士の２名で来ることがほとんどです。

主な調査内容は、自宅前の道路調査、隣人からの聞き取り、自宅内の各部屋の確認・写真撮影、自宅の状況についての聞き取りなどです。連絡なしで当日に不在にした場合も、裁判所は開錠し、調査をすることができます。

返済滞納１２～１６ヶ月

【期間入札の通知】入札期間、開札機関等の具体的な日時が記載されています。その不動産の購入希望者が裁判所に対して買いたい金額で購入を申し込むことができる期間です。

【競売入札スタート】競売の入札がスタートしてしまうともう金融機関は任意売却を認めてくれません。この段階で任意売却での解決は現実的ではないと言えます。

任意売却はいつからいつまで

住宅ローン返済の滞納が始まってから、競売開札日の２日前までに決済も全て完了しておかなければなりません。ですから、時間も限られており、販売期間も考えると開札日の直前に相談をいただいても時間がありませんので、遅くとも競売開始決定通知までにはご相談してください。

通常、「代位弁済通知」が届くと次に「任意売却に関する申出書」が届きます。そうすると任意売却の活動がスタートできます。債務者のあなたが任意売却を任せる専門仲介業者を選定し進めていきます。

強制的な売却の競売と比べ、任意売却は債務者の意向も考慮してもらえることがよくあります。

不動産の売却の際は様々な諸経費がかかってきますが、住宅ローンを返済滞納する人が持ち出ししで用意することはできませんので、売却代金から控除してもらえるようになっています。控除内容としては不動産仲介手数料、抵当権抹消登記費用、滞納管理費・修繕積立金、引越し代（必ずではない）などです。

また、売却代金は住宅ローンの返済に充てられますが「売却金額＜住宅ローンの残債」のオーバーローン状態ですから債務は残ります。その残債について競売の場合は一括返済を求められ、出来なければ自己破産という道をたどるしかありませんが、任意売却は残った債務について債権者と話し合いができ無理なく少額（5,000円～数万円）で分割返済が可能です。

このように任意売却は競売と比べて精神的にも金銭的にも負担を軽減することができるので、万が一住宅ローンの返済が困難となった場合は放置することなく任意売却を検討しましょう。