住宅ローン返済中の離婚問題…どうする？

離婚で発生する住宅ローン問題で、その後どうすればいいのかは悩みどころです。

離婚するときは住宅ローンを完済していない方がほとんどだと思います。今回は離婚による住宅ローン問題の例とその対処法について解説していきます。

夫婦間の連帯保証について

住宅ローンを組んだ時に夫婦間で連帯保証を結んでいた場合、連帯保証が解除されるのは住宅ローンが全額返済された時です。ですので、離婚したからといって、ローンの返済の途中で連帯保証人を抜けたりすることは難しいといえます。

連帯保証を解除するのは難しいという前提がある中で、全額返済以外で連帯保証人を抜ける方法を3つ紹介します。

住宅ローンの借り換え

残りの住宅ローン残高が、どちらかひとりの収入で問題なく払いきれる見込みがあって、他の金融機関の借り換えが可能であれば、一方は連帯保証人になる必要がありません。

離婚前に住宅ローンを借り換えておけば連帯保証責任はなくなります。

代理の連帯保証人をたてる

金融機関に認めてもらえるかどうか分かりませんが、基準を満たす一定以上の収入の方に連帯保証人を代わってもらう方法です。連帯保証人の変更を引き受けるのはリスクが大きいので、親しい間柄でも難しい方法といえます。引き受けてくれるかどうかは分かりませんが両親や親類縁者を代理にお願いすることがほとんどだと思います。

住宅ローン残高相当の別担保

人ではなく、住宅ローン残高に見合った資産を担保にする方法です。住宅ローン分の固定資産を持っている場合は、検討してみるのも良いでしょう。どちらかに相続している資産がある場合は選びやすい方法かもしれません。

名義変更について

金融機関から承諾が得られれば変更は可能です。しかし、夫婦共有名義でローンを組んでいる場合、夫婦でお互い納得したとしてもそれだけでは名義変更は難しいと思います。共有名義から単独名義になることは、債権者としてはローン残金の回収ができなくなるリスクに直結してしまうからです。納得させる条件さえ揃えば、名義変更はできます。

このような前提を踏まえて住宅ローンの名義変更の可能性を高める方法を紹介します。

住宅ローンの借り換え

現在の共有名義で借りている残高を単独名義で別のローンに乗り換える方法です。新しく単独名義で住宅ローンを組めるとなれば、結果的に前の金融機関とのローンは完済となります。ただし、元々共有名義で組んでいたものを単独名義で住宅ローンを組めるだけの経済力があることが前提条件です。

代理の連帯保証人をたてる

共有名義による連帯債務を代理の人にお願いする方法です。支払いの大きな住宅ローンの連帯保証人を引き受けてくれる人を探すのは困難ですがこれもひとつの方法です。また、連帯保証人の変更を承認するかどうかは金融機関の判断となります。

住宅ローンが残っている場合の財産分与

離婚前に夫婦で住んでいた不動産は住宅ローンが残っていても、離婚の財産分与対象になります。また、財産分与で所有権を得ても住宅ローンの名義は変わりません。

つまり、住まない家のローンを払い続ける状態になることもあるのです。そうなると、支払いへのモチベーションは下がり、次第に支払いが滞ってしまい、延滞が続き自己破産といった結果になるかも知れません。ここでは、その対策を解説します。

売却を検討する

現時点の不動産価格の査定を行い、アンダーローン（ローン残債＜売却価格）かオーバーローン（ローン残債＞売却価格）かを把握しましょう。

アンダーローンの場合は住宅ローン返済後、お金が余れば夫婦で2分割するといいでしょう。

オーバーローンだった場合は通常の売却はできず、任意売却を行なうことになりますので専門家のアドバイスが必須となります。また離婚の場合は、不動産の立地や築年数によりますがアンダーローンでの売却はほとんどなく、オーバーローンでの売却となることが多いです。

任意売却のメリットとして、ローン返済のめどが立たない・債務超過といったような支障をきたしている場合でも売却ができるといった点。売却金額も市場価格に近く、ローン負担額の軽減も期待できます。任意売却であれば買い戻しやリースバックによって、そのまま住み続けることができる可能性もあります。

デメリットとしては、作業が複雑ですので専門家に依頼しなくてはならない、ブラックリストに載ってしまうことです。

マイホームを売却せずどちらかかが住み続けるという選択

住宅ローンの債務者が住み続ける場合

住宅ローンの債務者が住み続ける場合は、当然住宅ローンの返済も行っていくことになります。しかし、注意点としては、もう一方が連帯債務者や連帯保証人となっている場合です。

そのもう一方が責任を逃れるためには、金融機関に連帯保証人などから外れることを申し入れ承諾をしてもらう必要があります。しかし、金融機関としては借金を保証する者がいなくなるわけですから、承諾を得ることはなかなか難しいでしょう。別の保証人を付けるよう言われる可能性があります。

住宅ローンの債務者ではない方が住み続ける場合

誰がローンの支払いをするのか十分な話し合いが必要です。最悪の場合は返済が滞り競売になって強制退去に繋がるケースもあります。

この場合は、住宅ローンの債務者が住宅ローンの返済をする旨の合意と、公正証書にまとめるようにしましょう。公正証書は裁判所の確定判決と同等の効力があります。

住宅ローンの債務者を住み続ける方に変更する場合

債務者の変更は、残債にもよりますが変更後の債務者が充分に返済できるかどうかの経済力が問われます。それだけの資力があるのでしたら問題ありませんが、専業主婦やパートなどの場合は実情としてはなかなか認められにくいと思います。ですから、名義はそのまま夫婦間で実質的に住み続ける方が返済するという取り決めをすることが多いです。

そしてこの場合は、不動産（土地・建物）の名義変更をしておくことが理想です。名義をそのままにしておくと、万が一の場合に返済をしていない方の財産とされてしまうこともあるかもしれません。ただし、返済途中であれば金融機関が不動産の名義変更を認めてくれないことも大いに考えられますので離婚時にはローン完済後の名義変更について話し合い合意しておきましょう。

まとめ

離婚に伴う住宅ローンへの対処法としては、いくつもパターンが考えられます。ローンのある物件を売却する。住宅ローン債務者が引き続き住み続けローンを支払っていく。住宅ローンの債務の名義を変更し住み続ける。など、名義等ややこしい問題があるので夫婦間だけではなかなか話がまとまらないケースも多いです。

離婚に伴う住宅ローン問題の相談先は、弁護士・司法書士・不動産業者となりますが、住宅ローンが残ったままの売却という事でしたら、任意売却の実績が豊富なところへ相談すると良いでしょう。

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