住宅ローンの滞納を続けるとどうなるの？

段階によって、対処法は変わってきます。

住宅ローン返済の滞納をすると、金融機関から数日後には、引き落としがされていませんと『連絡』があり、1～2ヶ月で金融機関から住宅ローン滞納分の遅延損害金が請求される『支払い請求書』『督促状』が届きます。

まだ何とかなるかと放置していると『催告書』が届きます。これには記載している期日までに滞納をしている住宅ローンの元金、金利、遅延損害金を支払わなければ「あなたは住宅ローンを分割して支払う権利を失います。金融機関はあなたに代わって保証会社に代位弁済を求めます。そして個人信用情報機関への登録をします」といった支払い請求書や督促状とは違い、金融機関の強硬な姿勢がうかがえる内容が書かれています。催告書は言うなれば金融機関からの最後通告です。

これに応じなければ3ヶ月後には金融機関からあなたに住宅ローンを分割して支払う権利を失いましたという『期限の利益喪失通知』が届き、そして併せて保証会社があなたに代わって住宅ローンの残額を金融機関に支払いましたと『代位弁済通知』が届きます。

保証会社が代わりに払ってくれたからこれでおしまいという訳ではありません。債権者が金融機関から保証会社やサービサーに代わっただけで、引き続き保証会社やサービサーから請求がきます。

この様なタイムスケジュールで時は流れていきます。どの段階でどこに相談すれば有効か見ていきましょう。

本来は、このままでは住宅ローンの支払いが厳しいなという兆候があるはずですので、滞納してしまうまでに行動を起こさないといけませんが、まだ『連絡』『支払い請求書』『催促状』の段階であれば、返済の意思があることを示すためにも金融機関へ出向き、返済条件の見直しや変更（リスケ）の相談をしましょう。ここを何もせず放置してしまうと難しいことになっていきます。

そして、『催告書』が届いた段階であれば、これまでの連絡や催促状など金融機関からのアプローチを無視してしまっている以上、相談に応じてもらえるかどうかは分かりません。ただし、これもまた無視して放置してはいけません。何もしないわけにはいきませんので、ダメもとで相談してみましょう。

リスケに応じてもらえず、期日までに支払いが無理、今回は支払えても今後は支払う目処がないという状況であれば、滞納を続けるしかありませんのでこの段階から任意売却や債務整理などの別の手段を考え始めましょう。

『期限の利益喪失通知』『代位弁済通知』が届くと住宅ローンは全額一括返済しなければいけなくなり、解決策はそのまま競売か任意売却しかなくなります。

多くの場合、競売だけは回避したいと任意売却を選択されます。

任意売却は競売に比べて金銭的にも精神的にもダメージが少ないです。最終的な目的は売却した代金を住宅ローンの返済に充当することで変わりありませんが、過程と結果に大きな違いがあります。

【ケーススタディ】

≪相談者の状況≫

Kさん　60代　神奈川県藤沢市　築20年戸建て
残債2,000万円　近隣相場　1,800万円
借入先は地方銀行

≪ご相談内容≫

40歳の時に、35年の住宅ローンを組み藤沢市に注文住宅を建てられされました。当初は退職金で完済できる予定でいましたが、大幅に減額され、実際は借入れ圧縮できたもののローン残債はまだありました。定年間際に体調を崩され今は働きに行けず、年金だけだと生活費を切り詰めてもローン返済が厳しくなりました。3ヶ月滞納が続き「催告書」が届いた状況で任意売却の相談を受けることになりました。

≪ご提案内容≫

年金収入だけでは返済が厳しく、銀行にリスケの相談をしても返済計画の目処がつかず任意売却を勧められました。物件調査して価格査定をしましたが、築年数が経っているため金額が伸びず完済は難しそうでした。幸いお子様は親元を離れて一人暮らしをされていたので、ご夫婦だけが近くの賃貸マンションに住めば残債も払いながらやりくりできるということでしたので、任意売却のご決断を頂きました。

≪結果≫

20年間住まわれたマイホームを手放された寂しさはありましたが、何よりローン問題から解放され将来の目処が付いたことにホッとされていました。今回は、比較的早い段階でご相談を受けたことと、他に借入れがなかったこと、銀行とのトラブルがなかったことが上手く進んだ要因です。

あなたはどの段階でしょうか？住宅ローン返済が苦しくなってしまう原因は人それぞれですが、病気やケガ、親の介護、ボーナスカット、転職、会社の倒産など、誰にでも起こり得ることで、今までの様な安定収入が見込めなくなり住宅ローンの返済ができなくなることによるものがほとんどです。

早い段階で行動を起こさないと解決策への選択肢がなくなってしまうことがお分かりいただけたのではないでしょうか。一番ダメなのは、何もしないで放置することです。新たな気持ちで再スタートを切るためには、まずは、「催告書」が届くまでに滞納分を支払うこと、できないにしても任意売却やほかの手段を考えること。早めの対応をしていきましょう。