税金滞納していても任意売却できますか？

任意売却においては、不動産の債権者の合意が大前提です。住宅ローンを借りている抵当権の抹消であれば金融機関、固定資産税等を滞納している差押えの解除であれば市区町村の合意が必要となります。

市区町村によって税金滞納に対する手法は異なります。給与の差押えなどもありますが、税金回収に注力しますので、逃げられないように不動産を差押えるケースが多いようです。

今回の場合は、任意売却をおこなうにあたって、役所と交渉し、差押えを解除してもらう必要があります。差押え解除の条件は、基本的には滞納・延滞している金額の全額納付ですが、全額納付できなくてもひとまず差押え解除費用（ハンコ代）で応じてもらう方法もあります。この差押え解除費用（ハンコ代）は任意売却の売却代金から控除して納付することができます。
しかし、滞納額が高額な場合や、ご本人が役所との関係が破綻しているような場合は差押えを解除してもらえないことがあります。
差押えを解除費用（ハンコ代）で解除してもらい任意売却が完了しても、これまでの不足分は月々分納する必要があります。先にも書きましたが、税金は、自己破産しても支払い義務は免責になりません。
また、差押えが入っている不動産に関しては、役所との交渉スキルが必要となり、任意売却の取引を成立させる難易度が格段に上がるため、任意売却に精通した任意売却専門業者に依頼するようにしましょう。

【ケーススタディ】

≪相談者の状況≫

Yさん　40代夫婦　神奈川県逗子市　築10年戸建て

残債2,980万円に対し、近隣相場2,500万円
借入先は都市銀行

≪ご相談内容≫

平成21年にご家族のために、景色の良い逗子市で一軒家を購入されました。専業主婦の奥様と小学生のお子様1人の3人家族でしたが、Yさんの勤務先の会社が業績悪化でNO残業とボーナスカットで、住宅ローンを組んだ当初と比べて給与が大きく下がってしまいました。お子様の習い事や生活費を切り詰め住宅ローンの支払いをされていましたが、次第に住宅ローンの返済が滞るようになり、固定資産税も払えなくなってしまい、市役所から差押決定通知書が届いてしまったという状況で、任意売却について教えてほしいという内容でした。

≪ご提案内容≫

Yさんは滞納した税金を一括納付するための預貯金は持ち合わせていませんでしたので、任意売却で売却代金から解除費用を確保して差押えを解除する方法をご提案しました。ご自宅の立地が良かったのもあり、販売活動は短期間で購入者が決まり買付けをいただいた段階で、Yさんと一緒に役所に出向き差押えの解除のお願いと、滞納分の返済スケジュールの打合わせをしました。

≪結果≫

売却金額2,700万円で残債が約350万円となりました。今回は役所の対応が良く、話し合いに応じてもらえたことが成功のカギだったと思います。役所との関係が破綻していれば話にもならなかったと思います。Yさんは近くの賃貸物件に引越しをされ、残債と税金滞納分をスケジュール通り返済していますとのことです。贅沢しなければ大丈夫だと喜んでもらえました。

固定資産税だけでなく、市県民税など、「納税は国民の義務」ですので税金を滞納しそうな場合は、支払う意思を示すためにも役所に出向き事前に分納など交渉しましょう。国民健康保険もそうです。税金は免責になることはありませんので気を付けましょう。