競売と任意売却の違いってなに？

そうですね、最終的な目的は、自宅を売却したお金で住宅ローンの滞納分の返済に充てることで、競売も任意売却も同じですが、どこに違いがあり、なぜ競売を回避した方がよいのか説明します。

競売とは、債権者（金融機関・保証会社）が民事執行法に基づき、債権回収のために裁判所に対して申立てをし、その不動産を強制的に売却する手続きです。
競売は、債権者と裁判所で手続きがどんどん進められ、あなたは為す術がなく置き去りにされてしまいます。債権者や裁判所と話をする機会はほとんどありません。自宅を強制的に退去させられた後、生活を維持できるように組み立てができる余地がほとんどありません。

競売開始決定通知が出ると、裁判所の執行官が建物内に入ってきて、室内の写真を撮影したり室内の状況を確認したりします。そして、競売の公告がされると、裁判所は競売参加者を募るために物件の所有者（あなた）や債権者の氏名、所在地などを公開します。さらに日取りが決まると、不動産の評価や差押え、諸権利関係や使用状況、外観や屋内の写真なども広く一般公開します。この情報は不動産競売情報サイトにも掲載されるので不特定多数の人に見られてしまいます。

また、競売物件は裁判所の執行官以外は物件の中に入ることができず内覧ができなかったり、一般の売買では契約不適合責任が付きますが一切保証がなかったり、買い手のリスクが多い売買となるので高値が付けられません。およそ市場価格の５～6割程度で売却されます。当然、売却金額は残債の返済に充てられますので安価で売却すれば残債が多く残ります。

最後には、競売の代金が落札者から納付されると、所有権は落札者の物となります。落札者は不動産引き渡し命令の申立てを裁判所に行い、あなたに引越し費用がないなどの事情があっても立ち退かない場合は強制執行を申立てます。強制執行日までにあなた自身で立ち退くのが通常ですが、それでも立ち退かない場合は強制執行が行われてしまうのです。
このように、競売は金銭的にもそうですが精神的に大きなダメージが残ってしまいます。

一方、任意売却は、競売を回避するため債権者の同意のもと、ご自宅を市場で売却できるようにすることです。住宅ローン滞納3～6ヶ月して債権者から「代位弁済通知書」が届いた後に、「任意売却に関する申出書」が届きます。あなたが不動産仲介業者を選定し任意売却の活動が始まります。
そして、不動産仲介業者が債権者との窓口となり、対象物件の調査・査定をして、売却価格を市場価格に近い価格で承認してもらえるようにします。また、あなたが支払うべき不動産売却時の諸経費（手数料・登記費用・引越し費用など）が持ち出しにならないように、売却代金からその諸経費を控除してもらえるように交渉します。また、売却した後の残債を、無理なく計画的に分割返済できるように調整してもらうように交渉もしていきます。

裁判所の介入のある競売とは違い、通常の不動産取引と同様に周りからは何事もなかったか様に解決していきます。また、条件もありますが、場合によっては買主から賃貸物件として借りることで売却後もそのままご自宅に住み続けられることもあります。
ただし、任意売却の活動期間は通常６ヶ月間。その期間で売却できなければ、競売の開始決定がなされます。

このように、自分の意思と関係なく強制的に粛々と進められていく【競売】と、自分の意思を考慮してもらえる【任意売却】と、金銭的、精神的なダメージは大きく変わります。
あなたが、新たなスタートを切るならばどちらがよいでしょうか。
比較表を作りましたので参考にしてください。